“指导价”来临，海淀二手房会降多少？
2021-09-30 星期四
昨天下午开始，海淀的部分二手房业主，陆续接到中介的重磅电话，要求“按照约定”调整挂牌价格。
北京的“二手房指导价”这次没有大规模推开，而是先试点29个楼盘。指导价清单涵盖了高价盘/五环外次新房/老破小等多种功能业态。按照网传的说法，这29个二手房小区只是首批次试点，视情况推广或暂停试点。这三列分别是小于60平方米，60～90平方米，大于90平方米。对于新挂盘的房源，要求不符合过户指导价条件的，整个行业不得接受登记委托，不能超过这个签约，否则对中介进行处罚。
40多平的小开间堪称中三上学的神器，限价17.1万/平，这力度如何？今年3月，万柳蜂鸟家园最高成交单价22.4万/平，总价985万。而八月份则是17.2～18.9万/平的水平。很多人忽略了，“名额占用时间”会导致价格剧烈波动。甚至精细化的，前业主孩子今年几年级，学位哪年释放出来，会有50～150万不等的价差。图中的便是。明年就能用学位的总价900万，2025年能用的只能卖800万（税费和朝向还占优），如果是2021年才上学的，可能也就在730～750万了。这次限价17.1万，客观来说影响最大的是“学位”即买即上的，砍去的价格空间最高在15%左右。
因为蜂鸟大多是上学使用，如果孩子刚上一年级就拿出来卖，现在市场价就是17万左右，影响不大。“大涨”/“大跌”是因房而异，很难判断市场走势。
再来看八里庄学区的“定慧西里”。因为八里庄学区也比较强（参见拆哥文章：大宅标准！海淀西3环回迁房迎来顶配？），这里有一定概率上6小强之一的首师大附中，所以均价92000左右，当然也会根据楼层/学位倒计时年限的差异，从83000，一直浮动到102000。如今挂牌最高80000，对于高价房源直接降价了22%。同样的道理，适用于翠微中里/上地东里，小户型最高价分别达到12万/17.5万，基本是打了8折。拆哥简单写个公式： A（学位即刻能用的房价）-B（学位六年后才可用的房价）=C（六年内的学区溢价）“指导价”限制的价格，大体相近于B的成交价。这个深意明白了吧？
卖二手房，不是想卖多少钱就能卖多少钱的，比如你想躲避税费，把房子1元卖给儿子，这个是不行的，因为国家有最低过户指导价，就是有关部门制定的房子最低值多少钱。这次与过去的“最低过户指导价”和这次有明显的不同，实实在在影响卖房人获得的资产性收入。因为未来三年入学高峰的预期，海淀二手房价在2020年9月至2021年8月出现全区上涨的态势。这个数值有人说达到了全区16%。现在海淀二手房挂牌均价多少？
这数字可海淀全区啊，包括了六环外的区域拉个平均数。与半年前二环核心的东城区都有一拼了。哪怕不是一流强学区，一些比如百旺茉莉园等，在今年春天都出现了业主报价的明显上涨。是存在这种可能性的，尤其是东城区和西城区，有人说在年底前试点。不过从拆哥粉丝的反馈来看，大家对于未来3-5个月的房价是看跌的，所以大规模的打压也不太可能。夜深人静时的你或许琢磨，指导价10万，你想卖11万，多余的1万/平米怎么办？交易的原则是意思自治，南方城市有人家里临时挂出一幅“毕加索仿画”，然后捆绑出售......
不过，北京地区的中介是相对规范的，北京人也比南方人更稳健和保守，所以不会偏离指导价太多。有的换房人或许真的贴近指导价成交了。没被“窗口指导”的小区业主，或许也被预期稍微影响了。
闲来预测下，未来半年，海淀二手房挂牌价从98200高位下调到95000～96000是有可能的。