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北京市民与河北承德市滦平县一农村村民在宅基地上合建的房屋，日前领到了滦平县有关部门颁发的《合作建房房屋使用权（租赁）鉴证书》。城市居民与农民在宅基地上合作建房得到官方承认并发证，是农村宅基地改革的一个突破。
据《承德日报》日前报道，滦平县有多家合作建房者都拿到了这个证书。在合作建房模式中，建房资金由城市居民提供，用地则由是农民的宅基地。房屋建成后，“在保证农宅性质不变且尊重社员意愿、满足农户居住的前提下，合建资格人有权享有剩余部分的财产处置分红和经营分红。合建出资人享有其他未利用房屋的占有、使用、收益、转让等权利。”也就是说，建成的房屋，一部分留给农民居住，其余的部分，出资的市民享有占有、使用、收益、转让的权利，而农民也有权就这部分权益获得分红。这有点像城市的“共有产权房”，出资的市民就像在农民宅基地上盖房的开发商，除了要给农民保留一部分“回迁房”外，其他的房产，市民有占有、使用、收益、转让等权利，但所得收益要给农民分红。这种模式，一定程度上突破了不允许城市居民到农村购买宅基地建房的限制。
其实，城乡居民合作建房，并不是河北滦平的首创。湖南浏阳市2015年成为农村宅基地改革试点县时，曾提出允许本乡走出去的成功人士返乡购置宅基地，被上级否决后，又提出了城市居民和农村居民合作建房的模式，由农民和市民约定房屋的所有权。当地官员2019年初接受中央电视台采访时曾表示，计划授予城市居民“使用权证”，设计时限是40到50年，以此解决城乡合作建房的产权问题。不过后来又称，目前还不具备为城市居民颁发“使用权证”的条件。这才让滦平为城乡合作建房发证成为“全国首创”。
长期以来，中国农村宅基地受到严格的限制。在法律上，宅基地属于农村建设用地，其所有权属村集体，农民享有使用权。根据有关规定，每户农民有权无偿获得一处且只能获得一处宅基地用于建房，农民房屋只能在本村村民之间转让，而且转让房屋之后，卖房户也不能再获得宅基地。对转让对象的严格限制，使得农民宅基地及房屋的市场极小，价格极低。这使农民的宅基地基本上只能起到住宅保障的作用，缺少财产属性，农民也就很难获得财产性收益。
不过，尽管法律上有限制，民间仍然有少量农民房屋交易的实践。不仅是外村人购买本村农民房屋，也有市民到农村购买农房。但是因为这种购买往往不受法律保护，也难以办理产权登记，多数只能以租赁形式进行，价格自然也不高。
十八届三中全会提出要赋予农民更多财产权利。而与城市居民一样，农民最大的财产，当然是房子。要使农民的房子给农民带来更多财产性收益，就必须赋予其更多权利。2015年，全国人大常委会授权在33个县进行宅基地改革试点。湖南浏阳市此前进行的面向外村农民转让宅基地的改革得以“转正”，并正式扩大到全县（浏阳为县级市）范围的农民，到外村购买宅基地建房，也可以得到合法的不动产登记证书。有资格购买的人群扩大，让部分村子的宅基地和农房价格大大提高。此外，流动性提高，也让农房的金融价值提高，农民得以用自己的房屋进行抵押贷款。
在法律上，也开始探索对农民宅基地的权利“松绑”。2018年1月15日，国土资源部提出将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。2019年通过的土地管理法修正案允许农村集体建设用地直接入市，打破了国家对建设用地的独家垄断，但允许入市的只有“集体经营性建设用地”，并不包括农民的宅基地。
2019年9月，中央农办、农业农村部发布《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》，在重申一户农民只能拥有一处宅基地，并且不能超标之外，也提出鼓励“盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”，城镇居民、工商资本等可以租赁农房，用于居住或发展农家乐、民宿、乡村旅游等。
2020年出台的《深化农村宅基地制度改革试点方案》提出要探索适度放活宅基地和农民房屋使用权的具体路径和办法。
作为农民的住所，宅基地问题历来被十分谨慎地对待。宅基地从所有权和使用权“两权分立”，到所有权、资格权、使用权“三权分置”，从只能在本村村民之间转让，到可以在全县农民之间转让，从禁止城市居民到农村买宅基地建房，到城乡合作建房，并给合作建房发证，农民宅基地的权利逐渐增加，也更加清晰，农民的宅基地有望变成真正的财产，实现其市场价值。不过，滦平县为城乡合作建房发证的试点，还需要尽快得到进一步的明确，比如所建的房屋是否能赋予其充分的产权。不然，这个由县级农村产权交易中心颁出的“房屋使用权（租赁）鉴证书”，到底有多少法律效力，还是会让人心里打鼓。
辛省志
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