凤凰网《风暴眼》出品

作者｜李晓光文骅张蔚婷

编辑｜文骅

核心提示：

1、在炒房教父“欧神”欧成效等人的鼓吹下，不少中国投资人花费数百万到柬埔寨西港购买土地，但四年过去了，不仅没有完成承诺的修路工程，而且连土地证还没拿下来。

2、欧成效所兜售地块性质存疑，凤凰网《风暴眼》发现，这本质上是一种特许用地，租期为99年，不仅转让受限制，而且还有被收回的风险。

3、在柬埔寨禁赌令颁布前夕，欧成效等人突击成立四家公司，加速了买地计划，并继续高价向国内投资人兜售。

4、2023年12月，有投资人以15万元每亩的价格在出售云朗地块土地，这比当初购买时要便宜一半，但依旧无人问津。

5、欧成效一直对外宣称自己身价10亿，但法院冻结到多张银行卡加起来的总金额只有500多元。

“欧神”发怒

“我们在宣讲时，我都会说把路修完，但没有承诺什么时间修完，我们也不需要向地主交代什么时间修完。请注意你的措辞！你不要改了我的话，然后说我没做到，我是学理工科的，概念是非常清晰的，一个字都不能改。”

“你们不要篡改合同，给自己加戏好不好！我们是100%履行了义务，我们的信用是完美的。”

“如果一个人整日做白日梦，整日胡思乱想，我们控制不了的，但是你们的胡思乱想，不代表事实，一切按照白纸黑字的约定走。”

2022年6月，在西港云朗土地项目的答疑线上直播专场，“炒房教父”欧成效在回答业主的问题时，扯着嗓子对着手机屏幕大喊。他流露出来的愤怒和不耐心，都是在业主对京柬置地以及他个人的质疑。

每一个问题似乎都极易惹火他，仅“请注意你的措辞”，在这场长达1小时13分钟的直播专场里，出现了至少五次。

过去20年里，欧成效广为流传的故事是炒房，还创办水库论坛，并将自己水库心法和房产投资逻辑著书，来影响中产阶级。许多对资产焦虑的人，包括年轻的90后，看到欧成效的那套清晰的思维逻辑和冷冽的价值观念，会有“毁三观，树新生”的痛快，从而将之奉为人生的财富导师。

欧成效的一呼百应，常常掀起房地产市场的轰动。但对欧成效而言，去海外炒地，还是头回事。他和搭档王牧笛等人于2018年、2019年陆续在柬埔寨成立13家公司，对内统称“京柬置地”，作为西港云朗土地的承包方，获得400公顷土地的租赁使用权，然后按亩数分批转让给国内的水库粉丝。

他塑造的概念是去西港买地相当于70年代外国人来华投资，未来升值空间超乎想象。他表示，只需持有20亩云朗地块，便有望实现A9（资产达到9位数）。他甚至预测，到2030年西港人口将达到200万，届时云朗地块每亩的价格将至少达到1000万。

不过，快步上车的水库粉丝们发现，四年过去了，他们花费数百万买的土地，不仅没有完成承诺的修路工程，而且连土地证还没拿下来。当初承诺的办不了土地证退款的说辞，也口空无凭，毫无办法。

直播里欧成效的态度让吴淞感到“冷漠”，她要求退地退款三年多了。在和王牧笛沟通中，对方也给出了“能退”的明确回应，但至今还有超过100万的地款没有退。2022年8月，吴淞的儿子在广州的一场线下活动结束后，找到了欧成效，他上前质问：“为什么一直不退钱？”没想到一直被自己视为偶像的欧成效却暴怒：“你们穷身上臭，滚”。

吴淞的儿子瞬间怔住了，很久后他才回过神来：原本正常的退款，为什么变成人格侮辱。吴淞母子至今回想起来，仍然难以释怀。

或许，焦头烂额的不只是吴淞母子，按照王牧笛的说法，三年的疫情，打乱了很多计划。几位大业主资金受影响，迟迟未付尾款，足有1.8亿，这大大影响了土地平整速度。他和欧成效二人，都是抵押房子支付工程款。而按照设想，因为无法开展线下活动，他们后期卖地速度也跟不上了。

资金困境像多米诺骨牌一样，似乎积重难返。2023年8月，吴淞和儿子来到王牧笛和欧成效为主要股东的功夫财经的北京办公室，这办公室曾一度承担京柬置地和投资人签署协议的职能，里面只有一张桌子，和两位工作人员。工作人员表示，两位老板都不在，他们也不知道情况，无能为力。

母子俩在办公室外一呆就是两个多月，也没有见到王牧笛和欧成效。直到11月的一天，他们再次去功夫财经办公室，却发现整个办公室都被搬空了，仅有的办公桌和工作人员都不见了。

几乎读过欧成效所有文集的李岩是坚定的追随者。但到今年9月，要求办理土地证半年仍毫无结果后，也撑不住了。他开始怀疑外界的传闻是不是真的？为什么四年前购买的土地至今连地图都看不到？“我都不知道这块地还存不存在？”

更让他不可理解的是，按照双方的合同约定，京柬置地要在合同签署一个月内，向李岩交付土地证，他以京柬置地违约为由要求对方退地退款，得到的答复却是退不了款。

质疑的浪潮很盛。不少业主觉得自己是被诈骗了，想追究刑事责任。罕见的一幕发生在去年12月17日的某场宣讲会上，欧成效被昔日的信徒围堵、泼水，现场仍拥护欧神的粉丝被误伤。而坐在一旁的欧成效面无表情，没有任何闪躲。

“让世界向往西港”

四年前，市场上弥漫着一股前所未有的狂热。单亲妈妈吴淞，在这个狂潮中，也做出了她人生中的一次重大决定。

2019年6月，吴淞踏上一列前往北京的火车，她要去位于朝阳区的中复大厦参加一场功夫财经组织的活动。一直是《财经郎眼》的忠实粉丝，她格外关注该节目主持人王牧笛的一举一动。听说他在推销国外的土地，吴淞决定去活动现场看一看。

在熙熙攘攘的会场中，吴淞见到了儿子心中的偶像——欧成效。当他终于出现的那一刻，吴淞感到一股难以言喻的震撼。整个会场的气氛瞬间达到了高潮，掌声如潮水般汹涌而来，欢呼声此起彼伏。

这位在粉丝心中如同神一样的存在，很快开始了他的布道。“炒房子是A8的赛道，但土地是A9的赛道”、“土地是好东西、是真正的财富，但必须去海外、去柬埔寨”、“柬埔寨是刚刚睡醒的新虎”。

欧成效口中的土地，是位于柬埔寨第二大城市、唯一的经济特区西港的云朗公园，距离西港市中心大约18公里，距离西港机场大约7公里，这里有山有水，风景如画，而大片珍稀的天然红树林更是给这片土地增添了几分神秘和壮丽，是有名的旅游胜地。

但在欧成效的描述下，这块土地仿佛变成了一个能够让人财富翻倍的神奇之地。

“目前西港涌入的中国人很多，居住及商业需求旺盛，土地的潜在升值空间很大”、“地价很快就能涨到100万/亩”、“西港就是下一个深圳”，欧成效竭力鼓吹着土地的价值。

这些话在吴淞的耳边回荡，仿佛有着某种魔力，吴淞很快付了一万定金去柬埔寨游学的订金，按照当时的约定，如果购买土地，这一万块钱，也可以折合成地款。

当她与儿子商议是否应该购买西港的土地时，本就喜欢看欧神文集的儿子，毫不犹豫地表示了支持。他坚信，欧成效不会骗人，推荐得肯定靠谱。没去柬埔寨之前，吴淞就购买了3亩土地，每亩价格为39万。

2019年7月，游学活动如期举行，欧成效指着一片土地，说要在这里建博弈场、酒店和度假村等设施，到时候土地会持续增长。他继续强调，“海外投资正当时”、“东南亚是最好的赛道”。甚至再发布的西港土地白皮书里，写到“让世界向往西港”。

◎ 欧成效带队在西港推销土地

更让吴淞心动的是，每周的土地价格都在上涨。她举例，在北京举办活动时推出的价格是40万/亩，下一周到郑州就会涨至40.5万，再下一周会继续涨到41万元。

吴淞见过价格最高的一块土地卖到了60万元/亩。“一周涨5000，一个月就涨2万。要是这一块地是5亩，一个月你就能挣10万块钱了”。

欧成效更是宣称早期买地的用户已经在短短半年内实现了投资翻倍，轻松赚得了几百万的巨额利润。这样的话语对于吴淞这样的投资者来说，无疑具有极大的诱惑力。

在巨大的财富效应放大下，人的欲望也被无限放大。吴淞决定卖掉自己的一套房子，将全部资金投入到西港土地的投资中。在2019年8月4日之前，她已经陆续购买了4块地，共计18亩。“我身体越来越差，想给儿子留足够的钱生活”，吴淞说道。

同样被这种氛围推着入局的还有李岩。2019年2月20日，他用5500元，加入了欧成效在知识星球开设的社群，他看到了一则发自2018年12月3日的公告，内容是出售西港的土地。

由于对西港项目的了解还不够深入，李岩选择了继续观察和了解。在接下来的半年里，李岩参加了欧成效和王牧笛举办的两场线下分享会，了解到更多关于西港项目的详细信息。

让李岩印象深刻的是，每次分享会结束后，现场都会出现粉丝哄抢、秒杀的场面。这种热烈的氛围让李岩感受到了西港项目的火爆程度，看着地价越来越高，李岩红了眼，从209年8月起，前后购入约13亩地，单价从19万到47.8万不等，累计超300万元。

然而，无论是吴淞还是李岩他们并没有意识到，这个看似美好的梦想背后隐藏着巨大的风险和不确定性。当梦醒来的那一刻，他们才发现早已身陷一个巨大的风险旋涡之中。

土地性质争议背后：尚属法律空白

虽然西港新城的未来看似美妙，但通达路途上的艰难险阻有意或者无意中被疏忽了，这个难度甚至超出了欧成效他们的意料。

凤凰网《风暴眼》查询大量资料发现，在欧成效和王牧笛高调推销土地的背后，相关土地尽管由柬埔寨相关政府给予政策支持，但是这片土地开发和使用上，却没有具体的法律条款可以依赖。

有关云朗地块的土地性质就曾在国内掀起巨大的争议。以2020年《界面》的报道为主，云朗地块被指为经济特许用地。根据《柬埔寨王国土地法》，经济特许主要是工业化和农业开发，根本不能按照宣传的要做度假村等旅游开发。

但这一争议掀起的褶皱，很快被京柬置地的公开回应抚平。但公开回应也反映出他们了解的局限。

京柬置地的解释是，西港云朗地块并非经济特许用地，而是长期租赁用地，可以用于旅游开发。根据土地法特许地只有三类：1、社会特许地，允许受益人建造住宅或更低，以维持经济发展；2、经济特许地，允许受益人进行工业、农业开发；3、特类开发/开采特许，主要针对采矿、港口、机场、渔业等领域。

凤凰网《风暴眼》查询多份官方文件后发现，虽然西港云朗地块不属于经济特许地，但也并非纯粹意义上的长期租赁地，而是属于特许用地的一种，只能专门用作旅游开发特许。

凤凰网《风暴眼》获得国家云朗公园土地的最早交易文件显示，云朗地块原本属于国家公共土地，为了推动开发，2008年转为国家私有土地，然后由柬埔寨王国政府批准，转让给私有企业，用作度假旅游开发。

柬埔寨政府从上世纪90年代以来，出于各种目的，向私有企业通过转让租赁的方式授予特许。这个特许，除了上面京柬置地解释的三类，还有一类，未在土地法中体现，属于旅游特许用地。

柬埔寨开放发展局（ODC）网站以及京师柬埔寨律师事务所中方代表刘金雅均证实了柬埔寨存在一种旅游特许用地，目前尚无法律规定。

这样的土地性质，决定其存在很多的限制条件和很大的解释空间。

首先便是流转受限，根据土地法以及国有土地流转的《129号子法令》，特许土地要转给他人，必须经主管机构同意，由主管机构和受让人重新签订合同。

但实际上2020年7月，京柬置地的官方公开回应中却称，2019年9月3日，京柬置地与ESARD签署了长期租赁协议，并且在环保部完成合同备案登记手续。这种说法与法律规定似乎相悖。

在与投资人签署转让协议的过程中，也存在疏忽。

譬如，欧成效在2019年9月晒出的400公顷“土地租赁证”显示，京柬公司要制定总体规划和发展计划，提交环境部审查。换而言之，业主后续要进行开发必须符合京柬公司提交给环境部的规划。

而在转让土地时，京柬公司却并未出示具体规划，反而将风险转给了业主。凤凰网《风暴眼》拿到的多份土地转让协议显示，要在目标土地进行设计规划、建设、消防、环境保护与卫生、绿化等事宜前，投资人要先提交政府审批。如若和整体规划向违背，建设申请能否获批尚未可知。即便获批，一旦土地被细分为数百个甚至上前个业主，独立开发，会不会影响到政府期望的统一规划？

许多小业主迟迟无法拿到土地租赁证。凤凰网《风暴眼》在柬埔寨国家开放发展局官网搜索到的数十份有关云朗土地的文件也显示，拿到旅游开发土地使用权的都是公司，未发现个人持有。

其次，土地还有被回收的风险。按照柬埔寨土地法第55条规定，土地特许在不符合法律要求的情况下，政府是可以决定撤销的。

在2009年，柬埔寨农林渔业部设立了五个专项工作组，对全国16个省份的经济特许用地进行了全面而细致的评估审查。对于那些未能及时采取行动或开发进度缓慢的经济特许地开发公司，王国政府采取了果断措施，共撤销了38家公司的开发合同。

到了2015年，柬埔寨农林渔业部（MAFF）的前负责人透露，已有71家持有经济特许用地的公司，因违反政府合同和不遵守柬埔寨土地法，被撤销了特许权或缩减了用地规模。

击鼓传花游戏背后：消失的股东

为了推动本土经济的发展，柬埔寨向外国投资者开放土地市场，允许他们通过特许和长期租赁的方式获得土地使用权。然而，像云朗地块这样涉及跨国财阀与个人投资者的土地交易并不常见。

一直奉行炒房致富的欧成效，最初可能是真心将土地推销出去，然而随着柬埔寨政策的变化，这场交易似乎已经演变成击鼓传花的游戏。

在2008年被确定为经济特区后，西港迎来了快速发展期。尤其2016年后，西港成为柬埔寨第四个开放线下赌博业的城市。有数据显示，一度柬埔寨政府签发的163张赌场牌照中，有91家都在西港，赌场在西港密密麻麻，这里更是成了网络赌博的天堂。

一位长期旅居在西港的知情人士向凤凰网《风暴眼》透露，这些赌场当地投资阔绰，逐渐推高了土地价格和租金。

2017年初，西港市中心的地价，一平米大概50美元，到2018年已经涨到2000美元，涨了40倍，到2019年就涨到了5000美元。不少投资人，都瞄准了柬埔寨的土地和房产。

但2019年8月18日，柬埔寨首相洪森当日签发政令，原则上停止批准和颁发国内外经营的各种网络赌博营业执照。十二天后，洪森主持内阁全体会议时发布又要求，“柬埔寨境内的所有网络赌博业务必须在2019年内完全查封”。

大量网投人员和博彩人员闻风而逃，传说有20万博彩大军离开了柬埔寨，地产的泡沫也被戳破，当地大量楼盘烂尾。

根据西港省商协会联合会的数据，2019年8月18日，禁赌令颁布后，西港核心区的土地价格下降17%-25%；商业租赁价格下降幅度更大，下降80%到85%。

值得玩味的是，这反而加速了欧成效的买地计划。凤凰网《风暴眼》发现，在禁赌令颁布前夕的2019年8月初，欧成效、王颖贤、王牧笛等人至少成立了四家公司，分别是SINOREAM LAND CO.，LTD、KOFUF LAND CO., LTD、SHUIKU LAND CO, LTD、YIJIANZHIDI CO，LTD 。尽管理论上最早卖地的说法是2018年年底，但是2019年9月3日，欧成效他们才真正签署租赁协议。

微妙的时间节点上，欧成效他们仓促完成了买地计划，并高价转让给了国内的投资人。从每亩地25万，到疫情后期一度上涨到60万。

凤凰网《风暴眼》查阅柬埔寨商业部网站，京柬置地（PEK-CAMB LAND INVESTMENT CO., LTD.），成立于2018年12月12日，注册地址在柬埔寨西港。股东包括Xue Charles BI-CHUEN（薛必群，流传更广的名字是薛蛮子）、欧成效、王牧笛、WANG TSUNG-LUNG（中文译名王宗隆，正和台湾利鑫集团总经理重名）、王颖贤五人。

除了在负责具体事务的欧成效、王牧笛和王颖贤外，另外两个人物更为关键。

据京柬置地的法人代表王颖贤透露，是有着“中国天使投资第一人”之称的薛蛮子促成了欧成效和王牧笛前往西港拿地。薛蛮子在媒体的采访中，也自称在柬埔寨包括西港买了40平方公里的土地，极力吹捧西港的投资价值。但几个月后，微博上爆出投资人寻找薛蛮子的公告，暗指薛蛮子失联。

一位不愿具名的柬埔寨华人告诉凤凰网《风暴眼》，薛蛮子根本没有出资，只是有人利用了他的名声。在京柬置地的公开回应中，也提到薛蛮子只是京柬置地持股比例很小的股东。

薛蛮子为什么受人驱使，又为什么自称在柬埔寨西港居住一年，然后消失，外界尚不清楚。但是脱手这片土地的公司却指向台湾人许铭钊在柬埔寨成立的利鑫集团和另一神秘公司Evergreen Success And Asia Resort Development Co, ltd（下称“ESARD”）。

凤凰网《风暴眼》了解，2008年，ESARD公司从柬埔寨政府获得的云朗公园2377公顷土地的租赁使用权，持有十年未做任何开发后，2018年2月，将其转让给利鑫集团。京柬置地再从利鑫集团受让400公顷，后者实际上已经是第三手了。

关于ESARD公司，其所在地就有香港和柬埔寨两种说法，凤凰网《风暴眼》分别在香港查册中心和柬埔寨商业部网站查询，并未找到任何信息。但根据公开报道，ESARD和洪森的侄儿洪都勋爵有关。

凤凰网《风暴眼》发现，利鑫集团背后仍然有洪都勋爵的影子。在柬埔寨商务部官网查册发现，LIXIN DEVELOPMENT背后有两个股东，分别是许铭钊与洪都勋爵。而在当地的媒体宣传中，西港新城是利鑫集团联手洪都鑫爵打造的。

拿到土地的利鑫集团，打出了开发西港新城的规划，其创始人许铭钊信誓旦旦要把这里建设成集旅游观光、休闲度假、生态体验、商业金融和娱乐于一体具有国际影响力的柬埔寨新商业经济城、“一带一路”东南亚产业枢纽、全球生态文旅目的地。

但是，直到现在许多规划并未落地。

原本被视为充满财富的土地交易，似乎变成了一场击鼓传花的游戏，每个人都希望在鼓声停止前将花传给下一个人，以避免成为最后的持有者而承担损失。

吴淞在2019年买了18亩地，但随后因为生病需要做手术，陆续卖掉了其中的13亩。但是2020年后，再想卖掉余下的5亩地，已经非常困难了。

据她向凤凰网《风暴眼》提供的群聊记录显示，2023年12月，有投资人以15万元每亩的价格在出售土地。“买的时候都是三四十万元每亩，现在打5折也卖不出去”，她表示。

“仅在西港老城区就有上千栋烂尾楼，怎么可能跑去距离市中心20多公里的地方开发呢”？上述知情人士反问道。

A10富翁银行卡只有500元？

尽管海外炒地风波已起，疫情结束后的2023年，西港土地的投资生意仍然闪现在欧成效的直播间或者线下论坛，只是推广力度大不如前了。

更多的关于欧成效的说法流传起来，譬如有人说欧成效已经缺钱了，有人说他的资产早已转移。到底有多少钱，这似乎不是一个公开的秘密，但却又是一笔糊涂账。

在公开场合，他毫不避讳提及自己的财富。比如，他就曾对媒体直言自己的资产已经到了A10，希望在60之前实现A11。

2023年最后一个工作日，欧成效在直播中回应了“被打”传闻，依然不忘炫富，“欧老师还是赚了很多钱的，买了很多house，所以招致很多人嫉妒，才有对我的各种谣言。”

似乎为了证明其名下有诸多物业，2023年11月他还发布过一则视频，欧成效带着粉丝转他在澳门的四大物业，总价值超1.2亿元。

视频开始，欧成效从房间的一处走来，边茫然地问道：这套房子是我的吗？

周围的人起哄道，欧神物业太多了，买了就没来过，居然连自己的房产都不记得。

话音刚落，欧成效似乎瞬间想起所有细节，他表示当年花了56万购入，该房子买了就秒租了出去，回报率高达18%。

视频中还出现了三处别的房产，无一例外的是，欧成效对于这几处物业均显得既陌生又熟悉，边说不记得具体成交额，又能记起买入的时间、租金和收获涨幅，每套房子涨了至少3000万元。

与旁人惊叹相反的是，他对这几处“小房子”颇不在乎：“租金可能五六年没调过了，”他说，“底商大，我还稍微花点心思盯一下，这房子对我来说就算小房子，交给中介管”。

凤凰网《风暴眼》尝试在澳门房屋登记处查询欧成效的物业，不过由于其拍摄的地点信息过于模糊，没有任何地标性或指示性信息，所以没能查到。

此外，欧成效还自称在北上广深均拥有多套物业，价值早已过亿，不过外界至今未能查证其真实性。

耐人寻味的是，他赚下的巨额财富，似乎看起来和他“无关”。

在多次要求退钱无果后，吴淞曾对王牧笛和欧成效等人发起诉讼，在财产保全阶段，她怎么没想到，号称身价10亿的欧成效，其名下多张银行卡的总金额竟然只有500多元，而欧成效名下只有一套房产，欧成效只占有1%的份额，剩余的99%竟然归其前妻所有。

而外界的舆论和变动，似乎掀不起欧成效的丝毫波澜，他依旧在努力圈更多的粉丝、赚更多的钱。

有传闻称2023年欧成效与某知名MCN机构达成了合作。他以“欧大谈商业”、“欧大商业思维”、“欧大思维认知”等多个账号分享自己的商业见解，内容多与地产有关，吸引了不少粉丝的关注。其中，欧大商业思维已经有24.2万粉丝。

他不定期会出现在直播间，为粉丝们解疑答惑。1月6日和1月11日，欧成效分别在上海和深圳举行了粉丝见面会。他透露，见面的门槛是购买他主讲的区域分析私房课，售价为399元。

他的抖音橱窗中，陈列着《守住你的钱》和《房产避坑课》等8件商品，这些都与他的主要业务领域——房地产市场密切相关，但销量却欠佳，一些课程的销量只有个位数，甚至为零。欧成效的号召力似乎在减弱。

时代变了，那个不断自我造神的人，似乎还没有察觉到这种变化，依然沉浸在自己编织的虚幻世界中，迟迟不愿走出来。

应受访者要求，李岩、吴淞为化名

作者 李晓光文骅张蔚婷

编辑 文骅｜ 排版魏蔚

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