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❶ 闪电般离开的大佬
2023年10月16日晚，老牌房企金地集团发布公告称，董事长凌克因身体原因辞职，董事长职权由黄俊灿代为行使。
凌克辞任金地集团，意味着中国房地产界最后一位元老离场，一个狂飙突进的地产时代已然远去。
长期以来，中国房地产上市企业流传着“招保万金”四大标杆的传说。尤其是在A股对房企上市说“不”之后，它们的金字招牌更显得熠熠生辉。
而金地集团能与招商、保利、万科列为一档，其实殊为不易。它的快速发展过程，离不开董事长凌克的亲力亲为。
金地集团的前身，是深圳市上步区（1990年更名为福田区）直属的“上步区工业村建设服务公司”，招揽承做一些建筑项目的小生意。
在一定程度上，你可以认为该公司带有国企的血统，但它并不是衔玉而生的“长子”。
1992年，这家不温不火的建筑承包公司更名为金地实业开发公司，开始了其艰难的转型——进军深圳房地产市场。
彼时，同城的万科地产已完成A股上市，招商地产成为港交所第一只红筹股，而由广州军区军办企业转变而来保利地产，则于1992年迎来了“铁娘子”宋广菊，走的是“不带你们玩”的新路子：
保利的楼盘，开盘前总是拉着坦克、灰机等家伙来展览。
（保利地产的霸气营销，其他房企学不来）
而“压力山大”的金地公司，这时候八字还没一撇呢。它作出的第一个重要决策，就是把金地商贸的总经理凌克拉进了地产行业。
思维开拓、敢作敢为的凌总，抢先在毕业季招募了黄俊灿。
据说，慧眼识珠的凌克对这位同济大学工民建专业的应届生相当看重，送他到工地打灰的时候直言“今后有大用”，并给予了一个相当时髦的身份：
Management Trainee（管理培训生，简称MT）。
考虑到这是1992年，管培生还是一个外企传过来的“舶来品”，凌克不拘一格的人才观，以及金地集团朝气蓬勃的组织构架方式，由此可见一斑。
这是一家有想法、有活力的初创公司。
当然，和霸道总裁我强哥的“管培生基地”不同，凌克是真的把黄俊灿当“公司未来领导者”培养，而黄俊灿也不负众望，从最基层的工地技术员干到区域总经理、财务总监、公司总裁，两人成为金地集团最稳定的核心管理者，助力金地做大做强。
1993年，金地终于取得了房地产经营权。在凌克的带领下，公司先后成功地开发了极高口碑的金地花园（1994年）、金地海景花园（1996年）项目，在激烈的深圳地产竞争中站稳了脚跟。
2001年4月，金地集团在上交所主板上市，成为1993年A股解禁以来首批地产上市公司。
2016年，金地集团实现年度销售额1006亿元，正式跻身千亿房企阵营。2017年2月，《哈佛商业评论》罕见地报道称：
凌克让金地从深圳走向北京、上海，朝着多元化与全球化发展。执掌公司18年，金地的销售收入增长了188倍。
2019年，金地集团年度销售额达2106亿元，在克而瑞销售排行榜上名列第13。
此后，由于众多房企暴雷与战略收缩，到2022年，金地集团以2218亿元的销售额，再度杀回房企销售榜前十。
随着公司的高速发展，金地集团的股改问题也浮出水面。
在经过多轮激烈博弈后，从2013年起，金地集团的第一大股东、由深圳市福田区国资局全资持股的“福田投资”开始退出，富德生命人寿、大家人寿保险成为新的大股东。此后，两大险资企业陆续减持，金地集团成为一家股权分散的混合所有制企业。
在长期无实际控制人的现实情况下，金地集团的公司治理与日常运营由职业经理人掌控，而凌克一直是公司管理层的核心人物。
凌总的掌控力度可以从如下数据中得以窥见：
1，从1998年正式担任金地集团董事长到突然辞职前，凌克掌舵金地集团长达25年。
2，凌克在金地集团和金地商置两个上市公司的董事会拥有职位，根据年报数据，凌克从两个上市公司领取的年薪，合计超过千万，与万科董事长郁亮薪酬持平。
因而，南粤地产圈的人都知道，凌克是一位不折不扣的地产大佬。
其实，随着万科王石、碧桂园杨国强、恒大许家印、龙湖吴亚军的陆续谢幕，同为第一代地产“大佬”的凌克何时退休，一直是业内的热门八卦之一。
然鹅，没有人想到，现年64岁的凌克，会以一种“毫无征兆”的方式离开。
一位金地集团员工透露：
上周四（10月12日），凌董事长还在公司露面，主持召开了第三季度的经营季度会议。
相对而言，媒体的疑问则更尖锐一些。它们集中关注两个问题。
第一个是，在没有做好掌门交接准备的情况下，凌总为何甩手而去，给继任者黄俊灿留下一个负债累累，且销售持续下滑的金地？
2023年10月10日，金地集团发布了9月份销售报告，2023年9月实现签约金额131亿元，同比下降42.27%。1-9 月公司累计实现签约金额1219.3亿元，同比下降25.23%。
第二个是，随着凌总的闪电般离开，他在今年为公司制定的“聚焦重要区域土储、保留公司竞争力”的“踩单车”策略，还要不要执行下去？
讲真，这两个沉重话题，说起来就话长。
❷ 踩单车的房企老总
2023年春节过后，后疫情时代的“中国房事”曾出现亢奋式反弹的迹象，且央行的连环三箭（对房企放开银行信贷、债券融资、股权融资的紧箍咒）亦在资本市场落地，奄奄一息的房企们仿佛看到了电线杆上的老中医，就差抱着柱子昭告世人：
我的病…有救了！
（大夫，我这病，还有救嘛…）
在此背景下，2023年初，金地集团董事长凌克在公司内部经营工作会上作出了“形势大好、不是小好”的综合研判，并顺势提出了著名的“投资动力”理论：
房企经营就像踩单车，只有向前蹬，努力前行才不会跌落。
身为上世纪80年代华中理工大学的工科生，凌克对《理论力学》中的“角动量”概念并不陌生：
自行车车轮的旋转，会产生一个水平方向的角动量。而车速越快（车轮自转越快），角速度就越大，使自行车中轴发生偏转所需的力矩就越大。
正是依靠高速旋转体的自稳定性，有经验的骑手完全可以很帅气地“撒把”。相反，如果车速很慢，没人敢把双手从车龙头上拿开——这就是赫赫有名的“陀螺效应”。
（高速旋转中的陀螺，因重力产生的力矩而不会倾倒，反而发生小角度的前进。注意，这不是什么“惯性力”的作用…）
而凌总所需要的，就是让金地集团“高速旋转”起来，并在滔滔大势的加持下狂飙突进，从胜利走向胜利。
对此，他给出了更直观的解释：
稳健的地产新项目投资，应该成为企业持续健康发展的动力…金地今年要主动把握土地投资机会，夯实公司发展基础。
在当时看来，这是一次成功的大会，胜利的大会。大会厘清了众人对行业发展与公司未来的纷芜思绪，树立了“撸起袖子加油干”的基调。
而董事长凌克，则喜提一个外号：
踩单车的地产老总。
（金地集团前董事长凌克在公开发言中）
虽然根据公司年报，金地集团在2022年签约金额实现2218亿元，同比下降22.64%，实现归母净利润61.07亿元，同比下降35.09%，但公司雄心不减——金地集团在2023年土地市场窗口期出现之际，展现了“逆周期”的积极拿地行动：
到2023年4月，金地集团先后在西安、杭州、东莞、上海等城市获取多宗土地储备，土地总投资逾87亿元，接近去年总投资额的1/4。
很显然，金地员工们这么强悍的执行力，绝非总裁黄俊灿、财务总监曾爱辉所能调动。
房地产圈有一个公开的秘密：凌克对理工科背景管理培训生青睐有加，金地集团的中高层，很大一部分都是理工科出身。
因而，我有一个大胆的想法：凌克以“陀螺效应”的理性思维，对房企发展逻辑进行最硬核的解读，最终说服了金地的高管，让他们在领悟中坚定执行。
这，就是理工男的理论自信。
❸ “好学生”也遭不住了
公正地说，在2016年以前，金地集团并没有如同行一样，打着“高周转、高毛利、高杠杆”的旗号疯狂扩张，其相对保守的发展策略导致了行业排名的一路下滑，甚至被同行与媒体质疑：
长此以往，标杆地位难保。
即使在2016年以来的“棚改救市”大潮中，金地集团的拿地风格，依然较为稳健。在接受媒体采访时，凌克曾如此叙说“公司气质”：
金地的风格是内敛和理性，这样的企业不会有那么多的故事可以演绎。但内敛、理性和刻板绝对不是一回事。新鸿基、和黄同样也不是故事性很强的企业，但是，谁也不能否认它们是很优秀的公司。
可见，凌克领导的金地心气颇高，对标对象已经超出了南粤同行。
这一战略确实起到了一定的积极作用。迄今为止，金地集团尚未出现债务违约风险。2022年监管部门遴选部分优质房企，恢复在资本市场融资，金地集团入选了每一次发布的示范房企名单。
对比起许家印的恒大，凌克的金地简直是品学兼优的好学生。
但这一次，好学生也摊上事儿了——凌克们内敛而理性的理工思维，未能让金地集团在“地产政策松绑”的局面下，把握好经营与发展的平衡。
金地试图“以快求稳”，落脚点显然是销售回款，依据自然是“口罩事件”后的经济回暖、居民信心提振。
但由于不可描述的原因，此处删去若干字。
总之，2023年10月10日，金地发布的销售财报很不乐观。
2023年9月实现签约金额131亿元，同比下降42.27%；即使算上年初房地产的“小阳春”，金地在1-9月的销售额相比去年同期，依然下降了：
25.23%。
而在报告发布之前，市场上曾流传着一份金地集团的调研报告，关键要点包括：
一二线销售仍在衰减，公司认为三季度仍然悲观…基于现状，公司将不再坚持保利润，开始加大各区域销售回款促进力度，包括车位、底商和尾盘在内的700亿滞重资产。
在接受凤凰地产的采访时，某位在地产领域深耕多年的金融人士评价道：
流出来的报告内容，与现场发言有一定出入，但大体上…就是这么难。
除了传统的拿地与商品房开发，金地集团还在2022年主推一项“地产科技”计划。根据公开资料，金地宣称：
公司产业板块涵盖了产业园开发、投资孵化、运营及研究咨询等业务，重点聚焦行业前沿科技。截至目前，金地产业园已布局全国18座城市，开发运营产业类项目41个，管理面积约415万平方米。
也就是说，所谓的地产科技，实际上就是通过产业拿地，最终建成产业园区回血。它的出发点，还是憧憬着口罩结束后的经济复苏动能。
再次然鹅，现阶段的产业创新氛围，以及产业园/写字楼的租售行业…
你懂的。
金地2022年年报数据显示：
2022年，公司实现营收1202.08亿元，同比增长21.14%；归属于上市公司股东的净利润61.07亿元，同比下降35.09%。
最终，“增收不增利”的金地集团资产减值了近50亿。
但另一方面，在全面出击的背后，金地需要真金白银的前期投入。
根据2023年金地集团的半年报，截至2023年6月，金地的信用借款降了60亿元（其中长债40亿、短期20亿），但抵押质押担保增加123亿元，长期借款增加80亿元。
凤凰地产整理的金地债务数据显示：
2023年8月12日至2024年8月12日，金地集团1年内有139.85亿人民币债券和4.8亿美元债到期，合计总额约为174.2亿元。展望至2024年底，到期债券还将增加34.15亿元，合计到期债券约为208.35亿元。
当然，考虑到展期与置换，债务的总存续规模不能成为“一言堂”式宣判的理由。
金地的实际负债规模有多大？我们需要更精确的推算。
查债通统计显示，当前金地集团未到期的境内债券共17笔共250.84亿元，另外还有一笔正在流通的、规模约4.8亿美元的美元债。
而根据《财新》报道，总共18笔债务中，该公司已确定按期偿付“金地优02”和“金地次02”ABS债，但依然有如下数笔债务值得关注：
1，于2023年11月12日到期的、余额为20亿元的中期票据；
2，于2024年4月到期的、存续本金规模合约为76亿元的两笔公司债和三笔中期票据；
3，于2024年2月将行权的、余额约5亿元的CMBS。
换而言之：
未来半年里，金地集团有案可稽的债务本金规模约为101亿元，接下来这段时期，将是金地集团的偿债高峰期。
现在，压力来到了继任者黄俊灿身上。
❹ 房企暴雷的底层逻辑
如果以2021年10月4日“非典型房企”花样年2亿美元债逾期计算，中国房企引爆的债务危机已经长达两年。
当时，我在《花样年没有华：她就喜欢我们看不惯她，又干不掉她的样子》一文中旗帜鲜明地预测到：
从规模上讲，2.06亿美元债“暴雷”的花样年显然还排不上号。但从违约性质与社会影响角度看，这家涉嫌XX的中小型房地产公司的债务违约，对投资者信心的打击将不亚于恒大集团。
在一定程度上，它是房企美元债违约的一小步，却可能是中国房地产企业历史进程中的一大步。
（虽然此文阅读量不大，但这是我比较满意的文章之一）
一言成谶的是，中小房企在暴雷后的躺平策略，引发了大型房企的效仿，然后，就引爆了房地产市场的普遍信任危机。
简单地说，在“大大大”的幌子幻灭之后，表演式的复工、挤牙膏式的化债…已经挽救不了民众对大型房企的信心——即使房企确实是因融资卡顿、销售下滑造成短期现金流危机，也会在入不敷出的预期下引发更大范围内的波动。
在这种非理性预期下，敢于担当的个别房企，“立字据”也不好使啦。
而金地集团的债务风波，则把房企的信任危机推到了2.0的“船新版本”。
我们知道，过去两年间，财务危机是房企暴雷的主要识别因素，如果房企能够咬牙“债务刚兑”，则暴雷之说不攻自破。
因此从去年开始，“软刚兑”的预期成为房企自救的新传说。所谓“软刚兑预期”，是指具有国资、国有控股或国资股东支持的混合所有制企业房企，相比于民营房企具有更高的安全系数。
这个具有特色的解释得到了民众与市场的较高认可。
但在今年6月，中国人寿和大家保险派出联合工作组，对远洋集团的资产状况及经营情况排查，向市场上传递了一个“打破无限兜底预期”的新信号。
受房地产行业波动影响，2023年半年度发生重大损失，未经审计的合并报表净亏损为125.62亿元，占上年末净资产26.57%，超过上年末净资产的百分之十，公司面临短期集中兑付压力较大。
目前，远洋控股已开始债务展期的谈判工作。
而金地集团的出险，同样让资本市场下调了对混合所有制房企安全系数的信心。
前文说过，从2013年起，深圳市福田区国资局全资持股的福田投资（全名为“深圳市福田投资控股有限公司”）开始退出，富德生命人寿和大家人寿保险取得大股东的地位。但截至目前，在经过一系列的资本运作后，福田投资依然是金地集团的第二大股东。
换而言之，金地集团这家混改房企依然有着国资的基因。
事实上，2023年9月16日，金地集团发布公告称：
第二大股东福田投资将根据区域发展的需要，研究为金地集团在公开市场发行公司债或中票提供担保等增信措施。
但吊诡的是，“国资出手”的信息并未如期修复市场信心。金地集团在投资者沟通会上对与会者解释道：
福田投资持股比例较少，公司不对股东救助抱过多期待。
果然，在董事长凌克闪电式辞职、公司面临新一轮偿债高峰期的消息传出后，金地集团连续两个交易日（10月16日和10月17日）遭遇股债双杀。
这段时间以来，有读者在后台提问，为什么在许家印走向终章之际，大家还依然为“保卫碧桂园”、“拯救金地”而摇旗呐喊？
答案其实很简单：
在现行的市场环境下，房地产市场太需要一个“关键时候不躺平”、“在各方努力下走出债务困境”的房企样本了。如此，中国房地产市场乃至金融市场的信心，才能真正得以稳住、再图改革。
加缪曾在散文集《西西弗的神话》中说到：
既然世人的得救不靠上帝去完成，那就应当在人世间自我完善；既然世界没有方向，就应当给它一个方向。
所以，我们试图拯救的，从来就不是某个人——哪怕是单车踩得飞起的追风少年？
当然，我说的不是某个地产大佬，而是斯皮尔伯格电影中那位飞天的外星人：
ET。
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18 Oct 2023
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