2月21日一早，不少地产朋友都在问：针对房地产的投资开闸了？房住不炒180度转弯了？这场热烈的讨论，是源于2月20日晚间证监会官网挂出的一则通知：《证监会启动不动产私募投资基金试点 支持不动产市场平稳健康发展》。
主要内容如下：
1、不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。
2、参与试点工作的私募股权投资基金管理人须股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等。
3、试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%。不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元，在符合一定要求前提下可以扩募。
4、不动产私募投资基金须持有被投企业75%以上股权，或者持有被投企业51%以上股权且被投企业提供担保，可实现资产控制和隔离。
5、鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。
熟悉国情的朋友都知道，我们各领域的改革从来都是循序渐进，而不是突如其来的。房地产投资基金的开放也是如此。想必你还记得，去年11月28日，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，即所谓的“第三支箭”。5项措施里，第四第五这两条内容与REITs有关：
四、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。
五、积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。
证监会20日的通知就是对第五条内容的扩展。它特别指出，在“私募股权投资基金” 之下，新设“不动产私募投资基金”类别，这被业界理解是Pre-REITs。也是在2月20日，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（中基协发[2023]4 号），作为证监会通知的配套文件，对不动产私募投资基金试点作出了具体规定。国家发展改革委于2021年7月发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，这是公募REITs的试点，主要是在基础设施领域。证监会支持建设银行住房租赁基金于2022年10月在基金业协会完成备案，这是保障性租赁住房领域的公募REITs试点。2月20日的通知，是私募Pre-REITs试点。它涵盖的范围要宽得多，包括了前述公募REITs试点的两个领域，包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房、商业经营用房、基础设施项目等。之所以说是PRE-REITs，是因为，不动产私募投资基金是通过收购尚未达到发行REITs标准的不动产，经过一定时间的孵化和培育，满足REITs条件后，通过发行REITs或出售给现有REITs进行退出。区别就在于，这些资产需要一定时间的孵化和培育，这中间的过程，就是管理人的盈利点。我们必须强调，证监会20日的通知，并不是鼓励炒作房地产，更不能理解为房住不炒180度大拐弯。
第一，通知明确规定，不动产私募投资基金试点，是以机构投资者为主。
第二，自然人投资者不是不可以参与，但严格限定“自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%”。门槛很高。
第三，管理人也有严格要求，且主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方。也就是说，房企自己不得设立、也不能参与不动产私募投资基金。
那你要问了，这个通知与房企、自然人就没关系了吗？大有关系。房地产企业可以将自己开发持有的存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房、商业经营用房、基础设施项目等，打包给第三方持牌机构，比如建行、中信证券，设立不动产私募投资基金，回笼大笔资金。不动产私募投资基金规模可不算小。根据中基协官网数据，截至2022年末，存续私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元，存续私募股权基础设施基金1424只，存续规模1.21万亿元，主要投向商业地产、交通基础设施、物流仓储、市政工程开发与建设等。证监会的通知，是正式给房企开了一扇规范化股权融资的窗口。举个例子。万科可以将旗下的泊寓资产的收益权（全部或一部分）打包，设立不动产私募投资基金，提前拿回一笔资金。龙湖冠寓、自如等长租公寓，也都可以这么做。龙湖持有的商业地产（天街品牌），以及万达的万达广场等，也可以这么做。这样，房企的主要持有型资产，都盘活了。不管怎样，都是融资方面的重大利好。自然人也可以参与。当然，只能在通知规定的20%限额里。之所以说门槛比较高，机构管理人会对自然人的资格进行筛选，比如个人信用、总资产、风险偏好等。按照过往的经验，凡是试点阶段，无论是管理人、实际控制人，还是纳入到不动产私募投资基金的项目，都是比较优质的。理论上来说，它的回报率一般要高于储蓄存款的年化收益率。从这个角度说，管理人对自然人参与投资的资格要求比较高，也就不难理解了吧。我们前面说了，不动产私募投资基金只是Pre-REITs，而不是真正的房地产投资信托基金（REITs），否则的话，管理人的大门会被蜂捅而来的自然人挤破。很多朋友看到了这个新闻：根据央行披露的金融数据显示，1月份住户存款增加6.2万亿元，创历史同期新高，同比多增7900亿元。假如房地产投资信托基金（REITs）全面开放，大概也会看到这样的场景。我们相信，REITs从试点到放开，这一天会到来的。不过，即使到那一天，也不是房住不炒大拐弯，而是好比，散户买股票型基金。不动产投资无论是公募还是私募，都是渐进式改革，它们指向的，是房地产发展新模式。
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