记者 | 黄昱
在房地产行业融资困难的大背景下，一向被视作“现金奶牛”的物业公司成为房企换取现金的首选。
与蓝光、富力、花样年、恒大直接出售物业板块不同，佳兆业通过抵押旗下上市物业公司佳兆业美好（02168.HK）67.18%股权，向中国山东高速金融集团有限公司公（以下简称“山高金融”）融资不超过1.2亿美元。
据山高金融10月3日公告，于9月30日（交易时段后），山高金融间接全资附属公司与佳兆业的全资附属公司叶昌投资订立认购协议，同意认购叶昌投资发行的本金总额不超过1.2亿美元票据，期限约为一年，票面利率为每年11.5%。
在认购协议同日，佳兆业与山高金融还订立一份抵押协议，抵押佳兆业美好67.18%股权，这是佳兆业持有这家上市公司的全部股份。
据港交所披露信息显示，9月30日，山高金融已获得佳兆业美好约67.18%的保证权益。
佳兆业美好于2018年底上市，当时募资净额约为2.6亿港元，上市首日收盘报9.24港元/股，较发行价下跌1.49%。截至今年6月底，佳兆业美好的在管面积约为8630万平方米，同比增长约50.1%，总合同建筑面积约为1.20亿平方米，同比增长56.4%。
值得注意的是，截至9月30日收盘，佳兆业美好的股价约为21.65港元/股，佳兆业所持有的股权市值约为22.4亿港元。这意味着，佳兆业通过质押股份所融资的金额，相当于持有市值打了四折。
汇生国际融资总裁黄立冲对界面新闻表示，非蓝筹股权融资的质押率现在为20%-30%，控制性股权会更高一些，可能会额外增加1.5亿元左右的总溢价，所以佳兆业此次的股权质押融资情况属于合理范围。
这也反应出当前市场环境下房企融资困难。黄立冲指出，以前市场好的时候股权质押率能够给到30-40%，今年特别低，因为市场认为大部分地产公司都存在风险。
“如果不是抵押的物业公司而是地产公司股权，质押率可能只有10%甚至还贷不出来，因为地产公司的特点是只要出现破产或者财务困境，股价价值基本归零。”
或许是出于对当前地产行业的谨慎考虑，山高金融还设定了一条严格的抵押“红线”，即当贷款对价值比率（票据未偿还本金额减去抵押账户进账的现金结余除以抵押证券的最近期市值）超过60%时，佳兆业应向抵押账户转账一笔额外现金或佳兆业美好额外股份或赎回相关未偿还票据金额，使得该数值低于40%。
黄立冲透露，以抵押物业公司股权融资，表明佳兆业的债务偿还面临压力，虽然还没有出现违约情况，但可能有一些未来到期的贷款紧急要还，为了避免债务违约，就采用股权质押融资。
曾在2014-2015年爆发财务危机的佳兆业，自2017年复牌以来，一直将降负债作为重中之重。
财报数据显示，截至2021年上半年底，佳兆业净负债率为93.7%，自2017年以来实现八连降，比去年底减少约4.3个百分点；剔除预收账款的资产负债率为69.9%，比去年底减少0.4个百分点；现金短债比为1.53，提前实现由黄转绿。
然而一个残酷的事实是，现在很少有房企敢说自己是绝对安全的。融创中国董事会主席孙宏斌在8月的业绩会上表示：“别人认为你是安全的也不一定是安全的，三条绿线的公司也不一定是安全的。”
黄立冲也认为，“三条红线”的指标其实是很宽松的，符合“三条红线”指标并不等于安全，出现危机的房企几乎都有很多未披露的表外负债，因此在公司出事前有多大债务规模谁都不知道。
近期出现财务危机的新力和花样年就是这类房企的典型代表。属于“黄档”企业的新力在9月爆出境内外债务逾期支付的情况，大股东质押股份被强制平仓，股价一天内跌幅高达87%，市值蒸发了约120亿港元。
同样为“黄档”房企的花样年，在9月底将彩生活卖给碧桂园服务后，还是在国庆期间发生了债务违约。随后，花样年回应称，目前公司流动性出现阶段性紧张，已成立了应急小组，正在制定风险化方案。
地产经济学家邓浩志称，对于房企而言，当前主要问题不是融资成本多少，而是能否融到资。
据国家统计局数据，2021年8月，房企到位资金同比下降6.5%，各渠道到位资金来源均已经转负，定金预收款同比下降6.8%，按揭贷款同比下降8%，国内贷款（开发贷）降幅进一步扩大2.5个百分点至19.6%，自筹资金同比下降0.7%，为年内增速首次转负。
广发证券9月30日在一份研报中指出，整体来看，信贷供给收紧、销售景气度下滑，对整个房地产行业的资金链造成双向打击。