“公摊面积”这个坑，该填上了

2022-03-14 星期一
*本文为「三联生活周刊」原创内容
文 | 邢海洋
两会上有一位委员提出了取消公摊面积，购房按套内面积的提案，引来强烈反响。乍一寻思，所谓背着抱着一边沉，不管按照套内还是按建筑面积，购买商品房，还不是要随行就市。可仔细一分析，这个公摊的“公”字，是“公”共，还是“公”有，反应的我们对物权的理解。再细思下去，公摊面积这种对业主颇为不利的搭售竟然实行了近三十年而不能纠正，问题出在哪儿了呢。
全世界买房子很少有公摊一说的。当然，因为过去的人不住楼房，推开自家的门外面就是公路，公共区域，缴了税自然不用再分摊公共设施的建设和维护了。这个意义上，公摊似乎是人类城市化到了一定程度，住了楼房后才出现的新问题。

《相爱十年》剧照

城市公寓式商品房的出现和兴起，起初并不是以房地产的商品化为目的，而是随着工厂兴建、产业聚集，为产业工人解决居住设施而创设的。最初的商品房一地一户，产权明晰，不会有所有权的矛盾。即使是政府为了保障中低收入人群居住的福利性住房，也不牵扯到公共面积的产权问题，政府向低收入居民提供廉租，自然也不会对楼宇的公共部分出售，这是公共服务设施的一部分。
从历史沿革上看，尽管多家庭居住于一栋楼宇，但公共部分的产权并不难以界定。这就如同我们住在平房，推开院门就进入了公共区域一样，大楼的门廊、楼梯间乃至管道井、设备间，无非是公共设施延伸到家庭的神经末梢。
不过，现代城市的楼宇越建越高，电梯出现了，随着居民对生活品质更高的需求，健身房、游泳池、洗衣房，阅览室等超出了基本居住需求的更高档次共居状态出现了，居民们开始共享更多的楼宇设施，这是共管式公寓。共管公寓当然是需要有公摊面积的，但公摊面积也并不是像我们这里，以建筑面积为标尺来分摊，而是体现了共享设施使用频率上的差异，如此分配才算公平。

《人世间》剧照

住房不能等同于商品，它是衣食住行等生存条件中重要的环节，和温饱有着同等的保障意义。海外多数国家和地区的住房都是按套购买，按套内面积，也就是家庭内部的使用面积来购买。公摊面积实际上相当于是政府附送。比如在英国，这个把亚当·斯密“看不见的手”作为经济运行最主要调节手段的国家，一直重视中低收入人口的住房保障，相当一部分人口住在政府租赁住房中。
上世纪80年代，撒切尔夫人的自由主义改革，鼓励住房私有化，向居住于租赁房的居民优惠售卖房产，卖的也是套内面积，而不是将楼宇的配套也搭售进去。视居民的租赁时间长短，这次售卖的折扣在三折到七折之间。
我们现在的住房政策正面临着从香港模式到新加坡模式的转型，新加坡模式也都是按照套内面积售卖的，更不用说政府福利性组屋提供了当地八成的住房需求，组屋的价格只有商品房的两三成，这个城邦国家真正做到了居者有其屋。有人拿到组屋的房证，上面的购房者登记为Lessee，也就是租赁者。实际上，新加坡九成的土地也是全民公有，和我们这里的国有是一个意思。土地公有，我们的商品房购买的是70年的使用权，如果连公共部分也要购买使用权，在法理上是有缺陷的。
新加坡组屋（图｜视觉中国）
社区共生、楼宇共居、产权自有是现代城市住房的普遍特征。在此基础上，探讨现代人的居住上的产权关系，是对城市居民智慧和理念的一个挑战，解决好了才能提现社会的文明和进步，解决不好则会被开发商或物业管理方利用，侵蚀购房者利益。
土地有时限的产权、公摊面积、预售制、土地财政，是香港楼市的特色。早在1950年代，香港就探索出以卖楼花、批租制、土地财政为特色的房地产发展模式。但在这之前，香港的土地和楼宇也是只能单独拥有，整栋房子是一个单独的产权。就连租房子都需要预支两年的房租，再加上一笔押金，以至于普通人很难承担，这也就催生了大量二房东的出现。

《一念无明》剧照

也是在那个百废待兴的历史关口，香港经济起飞的前夜，地产商开始了脑洞革命。先是有商人按层卖楼，资金很快回笼了。紧接着楼花和公摊横空出世，彻底刺激了香港房地产的腾飞，这两项革命性发明的创始人，就是大地产商霍英东。产权分割后中产阶层也可以买房了，这的确是一个创造性的发明；以使用面积为基础来分摊公用面积，也简化了分割的方式，寻找到了解决产权矛盾的最大公约数，算得上是最有效率的方案。在那样一个蓬勃发展的时代，也算得上是一个“抓到老鼠就是好猫”的解决办法。
不过，在2013年香港《一手住宅物业销售条例》实施，新房只能用实用面积来计价，如果不是按照实用面积来标注，就可能罚款100到500万港元，判处3到7年有期徒刑。
这期间发生了什么？就是因为地产商钻了公摊面积的空子，香港住房的实得率不断下降，1972年楼盘平均使得率还高达92.9%，到1986年就下降到90%，2010年更下降到78%。买一套房子，里边有超过20%的公摊面积，公摊面积里有多少水分，任何业主都很难厘清。
《缺宅男女》剧照
公摊面积不在自己的居住范围内，每天也就是“借路”，看不清，摸不着，最容易被地产商做了手脚。
最近，在寸土寸金的上海很多置业者在探讨一个问题，一平米的建筑面积都要10万元了，一个厨房动不动都得七、八平米，装修的时候不如干脆去掉改造成居住空间。毕竟餐馆吃一餐几十块钱，吃一辈子恐怕都比在家里保有一间厨房合算。以这样的思路，我们的一生中得有多长的时间，用在了为家门口的走廊和地下室里的电力π接室打工。如果不是要安装充电桩，我永远也不知道楼下还有好几间π接室。若是住在平房，电线杆子和变压器怎么可能要居民自己花钱建设。
更不用说，业主公摊的地下室，很可能被开发商给租出去。物业费全部用在公摊面积上，却是以业主的居住面积为计费标尺。而取暖费，只加热了室内却用着室外面积的钱。所谓名不正言不顺，如此多的漏洞可钻，公摊面积的确该改改了。






排版：傲寒 /审核：小风
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