从申请保租房到保租房REITS，这条路到底有多远？
2022-09-01 星期四
8月31日，中国首批保租房REITS——京保、厦门人才安居、深圳人才安居集体上市，开盘后齐双双地涨了30%，瞬间风光无限！让机构对于保租房REITS产生了极大的兴趣，毕竟像保险公司，除了每年能拿到稳定的分红派息3.9%，持续性极强，而且股票还能上涨，基本属于无风险套利的投资产品。
从保租房REITS的100多倍申购，到上市涨30%，机构那么喜欢保租房REITS，那么怎么才能更多介入保租房这个行业呢？
保租房并不等于保租房REITS，REITS是个金融产品，我们目前看到的保租房，其实都是可被经营的租赁实体，其主要收入还是经营性租金收入，收入模式也比较单一。
从保租房到保租房REITS，期间的路径是复杂的，而且是很有门槛的。
首先，你要成为保租房，必须要获得保障性租赁住房项目认定书，仅针对项目和项目投资实施经营主体，必须明确项目地址，建筑面积，具体套数，不动产产权证书，房屋类型为租赁住房等，然后要求不得上市销售，也不得长期租赁变现销售，租金定价由第三方评估，初次定价为同地段同品质市场租赁住房的9折价格，租金增幅也不得高于同地段市场租赁住房的同期增幅，最高不能超过5%。
其次，各种文件提交区级的房产保障科或者区保障性租赁住房工作领导小组办公室进行认定，认定完成后盖章批示。
第三，接下来租赁经营的过程，至少要有完整三年的经营收入，且租金收益率超过4%以上，单次融资还不能低于10亿，才有可能去申报保租房REITS。
所以，申请保租房REITS，一般都是由3-4个大项目打包后，向地方监管申请，符合基本指标后，找券商、投行、律师所，会计所介入，这样前后至少又要花一年时间。
保租房从项目招拍挂，规划设计，投资建设，运营招标，正常交付，至少需要三年时间，还要经过三年的持续稳定经营，再加上一年的申请，最快也需要七年，就算到了七年，也未必能排得上队！
从零到上市，至少要七年时间，你让一家保险机构去等待，他是无法接受的，因为时间成本就是最大的成本，所以，机构更愿意选择全部符合规范，确定上市前后进行申购和购买，更符合他们的投资原则！作者全雳，房东东公寓学院创办人，河南公寓管理协会名誉会长，多家省级房屋租赁专家委员会顾问、长期研究国内外住房租赁市场，参与国企租赁用地建设规划和研究，五年发表文章超过600万字行业文章，累计为长租行业培训近4000多名学员，还先后为万科、碧桂园、华润置地、招商蛇口、华侨城、中国金茂、中建、龙湖地产等知名地产企业进行长租公寓的内部培训和专项咨询。— E N D —
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