点击上方蓝字“将军箭”，充电关注~
某年某月某日，一位活跃在小蓝鸟上的福利姬突然不发福利了，反而写下了一段个人感悟：
大概每个季度我就会去一次烂尾的楼盘，数一数楼层有没有变化，发呆一会再离开。
一路上我只感到不甘与麻木。多少个日夜，为了钱跪在地上摇屁股，只为了在这个城市拥有一个小小的家。结果，却换来一场空。
有网友说，他从这则推文里读出了名著的味道——它的故事冲突有《羊脂球》的韵味，而精神内核与人文关怀则让人想起陀思妥耶夫斯基的第一部长篇小说：
《被侮辱与被损害的人》。
这位福利姬想不明白，明明付了钱却拿不到房子，这特么不是诈骗是什么？这么荒谬的现实居然堂而皇之地存在？
她同样不明白，明明从去年提出“保交楼”起，央行联合各金融机构释放了5000亿元的保交楼专项借款，明明各级政府与开发商纷纷跟进、喜报不断…但为什么政策的春风抵达不了她的身边呢？
这一年来，“保交楼”究竟被困在哪里？
❶ 有多少楼盘在烂尾
2022年7月，中共中央政治局会议首次提出“保交楼”，随后，央行、住建部、财政部等部门出台了多项措施，保交楼成为开发商、建设单位、金融机构、地方政府的重点工作任务。
然鹅，保交楼运动开展了近一年，无论是住建部等官方机构，还是各类地产研究机构，都没有发布过全国烂尾楼的统计数据，也没有公布保交楼过程所取得的具体成绩。
这是烂尾楼业主“福利姬”永远都接触不到的机密。
但从各地房地产行业的新闻报道看，情况不容乐观。
2023年5月下旬，在建筑行业中享有盛名的B2B信息服务平台“百年建筑网”陆续发布多个报告，从水泥、砂石使用量的角度探讨全国1114个保交楼项目的相应进度。文章的主要结论是：
1，从全国来看，5月份“保交楼”项目的交付比例上升到34%，较3月份23%的交付比大有改善；
2，从区域看，华东、华南“保交楼”交付情况相对较好，而华中、西南地区恢复情况不及预期；
3，根据各地供应企业的反馈，在华南的部分省市，部分问题楼盘由国有供应单位继续供货，这可能是当地交付比例较高的重要原因之一。
我按图索骥地查询了恢复情况不及预期的“局部地区”。
首先是神盘叠出的贵阳。
众所周知，贵阳的财政收入长期处于较低位，当地政府甚至难以负担“三通一平”等土地开发的前期成本，因而更习惯于借助社会资本，向开发商让渡土地收入，从而对片区进行“无中生有”的整体开发。
一揽子开发的地产模式，实际上是有关部门把前期开发的资金压力转嫁给了房企。因而满足准入条件的开发商，基本都是追求规模效应，且在融资方面具有独到优势的本地开发商，例如中天城投、宏立城等。
这些本地房企为了摊薄项目开发的前期投入，一方面采用业内通行的高周转模式，另一方面着力打造超大规模、超高密度的神盘（参见本号前期发文《超级社区的红与黑：业主们的梦想，简单得令人心疼》）。
在房地产业中，建筑面积超过40万平米的项目被成为大盘。但在贵阳，大盘特指500万平米以上的项目。
以宏立城开发的花果园项目为例，它的总建筑面积达1830万平方米，比北京“天通苑+回龙观”的面积还大。
为了满足总面积超过10平方公里的社区交通，宏立城必须承建社区周边12条市政主干道的项目规划，规划中甚至包括10座购物中心、5所小学、3所中学，以及一座：
三甲医院。
可以想象，当地开发商肩负了多大的资金压力，为此“把杠杆拉满”几乎是必然的选择。
在房地产景气阶段，“超级加倍”是没有问题的，甚至杠杆越高盈利空间越大。当时的宏立城赚得钵满盆盈，连碧桂园、万达等头部房企都前来学习取经。
但如果市场环境逆转，开发超大楼盘所积压的前期投入，瞬间就成为房企的沉重负担。
也许当地的头部房企尚能支撑，但中小开发商却顿觉“压力山大”。
《经济观察报》援引一位房地产营销人士的分析：
目前贵阳在售的楼盘中，超过80%的小开发商建设的项目停工，大部分项目被住建局暂停销售和网签，整个乌当区仅3个项目能正常销售和动工。
（占地8000亩的贵阳大川·白金城项目的停工现场，所幸被云成置业接手后，该项目得以成功交付）
相比贵阳，隔壁的昆明也过得不容易。
俊发地产是云南省最大的本土开发商，2022年暴雷后留下诸多棘手的烂尾楼项目。例如开发的昆明第一高楼“俊发春之眼”（主塔高度407米，超过350米的昆明恒隆广场），例如单栋面积过1000平米却烂尾了的俊发巅峰荟。
这些大项目的复工困难重重，俊发集团更倾向于引入其他房企、盘活项目。但原本有意接手的房企在了解实际状况后踌躇不前。一位央企地产从业者解释道：
俊发的项目，大多数都承诺了道路、学校等周边配套设施建设，以及众多回迁任务，这部分成本加起来，算不过账。
当然，贵阳与昆明的尴尬，和郑州的“棚改货币化”相比又不算什么了。
郑州是市区面积扩张最快的大城市。在过去70年内，郑州市区面积翻了75倍，达744.15平方公里，其中约一半的面积是在近十年内扩增完成的。
《凤凰财经》曾发布过一篇调查报告，其中说到：
2021年，郑州商品房去化周期为27.38月，约为2.2年，其中公寓和商铺都在8年以上。据当地一家机构统计，郑州还有约60万套房的土地被出让、近6000万平米的城中村改造房，以当下市场购买力，消化极其漫长。
为了挽救供需彻底失衡的郑州房事，有关部门打开了“棚改货币化”的潘多拉之匣。
在所有的刺激购房政策中，棚改货币化是最简单粗暴的速成大法。
最直白的说法是，有关部门上午开着推土机、带着钞票去拆迁，村民们下午就敢冲进售楼部喊话：
菇娘，来套房！
（江湖传闻，拆迁户买房的劲头，和山东人买葱一样）
然鹅，棚改货币化这种暴力拉升楼市的行为艺术，代价非常沉重。一方面，棚改货币化“创造”的土著购房需求，将极大地刺激房价暴涨；另一方面，在缺乏产业入驻等条件下，当地就业基本面没有根本性改善，而生活成本却随着拆迁而急剧提升。
在一个大城市里，商品房的购买力绝不是由少数土豪决定的，而是由众多社会财富创造者的实际购买力决定的。瞄准城中村的这一刀切下去，实际是切在了本不富裕的年轻人（包括刚毕业的大学生，以及众多外来务工人员）的钱包上；而年轻人的离开，是对房价最沉重的打击。
所以，大城市搞棚改货币化，直接后果就是短期内使得房价虚高，长期看提前透支居民购买力，最终反噬城市发展。
（拆迁前后的郑州城中村。这里将矗立起高楼大厦或是…烂尾楼）
2022年3月1日，郑州市发布通知，宣布“安置房建设中，坚持以货币化安置为主”。我在《楼市松绑与挤奶政策：回来了，都回来了》一文中说到：
（该政策）在本质上是挤出潜在的购买力，响应“为促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长作出贡献”的精神。至于被挤的感受…不挤一挤，你怎么知道自己的购房潜力有多大？
2023年以来，郑州成为全国烂尾楼数量第一的大城市，河南也成为保交楼进展推进最慢的省份。
百年建筑网的调研报告是这样描述的：
在相关支持政策较多的省份河南，截至5月18日，“保交楼”样本企业交付占比仅11%。
❷ 正确但无解的保交楼策略
一年以来，保交楼引起了各方的重视。往大了说，它关系民生福祉与社会稳定；往小了说，它是锚定房地产市场、恢复购房者信心的关键：
保交楼问题越快解决，越有利于抑制房地产市场中消极情绪的蔓延、稳住后续销售。保交楼的进度，决定着房地产市场复苏的快慢。
但在实务中，保交楼困难重重。
曾有人质疑百年建筑网调研报告的结论，认为从水泥使用量的角度评估项目复工不太精确，34%的交付比例是不是偏低。
但早在2023年1月，克而瑞地产调研了全国32个城市290个停工项目后发现：
有126个楼盘仍处于停工状态，有16个项目处于间歇式复工，有86个项目小范围复工，真正全面复工的项目仅62个。
换而言之，此次调研结果显示，当时全国烂尾楼真正实现全面复工的比例只有：
20%。
这个不谋而合的复工比例，难道也是一种巧合？
问题来了：
为什么深陷保交楼漩涡中、都希望解决该问题的各类利益相关者，始终无法遂愿呢？
让我们一项一项地分析。
（一）无能为力的业主
对于广大烂尾楼业主来说，他们实质上是通过银行全款购买了期房，然后再按月向银行偿还贷款。他们不可能再掏一遍钱支持项目的复工。
而且，就算真有部分业主愿意垫资入局，但对大多数人来说是不具备可操作性的。因为当初业主们购买期房的最大动力就是期房比二手房便宜，而且在税费、中介费用方面存在较大优惠。
很多业主都是咬牙坚持，堪堪搭上购房末班车的。为了节约生活成本、按时还贷款，不少业主甚至住进了不通水电的烂尾楼。你让他们再掏一份复工的钱，与“何不食肉糜”有什么区别？
（二）远水不解近渴的纾困资金
2022年7月以来，有关部门为了保交楼推行了数千亿元的纾困资金计划，其中包括：
1，2022年8月，住建部联合财政部、央行，通过国开行等政策性银行提供2000亿元“保交楼”专项借款；
2，2022年11月，央行与银保监会发布“金融16条”，超过2000亿元的保交楼贷款支持计划已基本投放至项目；
3，2022年11月，央行射出“第三支箭”后，共有37家涉房上市公司发布股权融资信息，其中招商蛇口等6家房企定增400亿元的计划已经获得监管部门批准。
但房企想获得纾困资金的救助，依然存在着极高的门槛。例如住建部对申请房企提出了两个条件：
首先，纾困资金仅可用于已售但逾期交付的住宅项目工程建设，不得用于包括办公楼、商住公寓项目在内的其它项目。
据说，住建部的本意是支持房企重启所有的商品房项目，但在对房企递交的烂尾楼初筛统计后发现，首批2000亿元完全是杯水车薪，不得不本着“保交楼就是保民生”的宗旨，剔除投资类的商住公寓——这就让万达、绿地、龙湖等企业倍感尴尬。
其次，房企申请专项借款需提供充足抵押物。
虽然政府官员与住建部领导在各级会议上提倡“减少甚至废止对企业申请纾困资金时的抵押物审查”，但毕竟专项债不是福利包，政策性银行依然优先满足拥有充足资产抵押的房企。它们的做法也是容易理解的：
不是我不支持政策，但资金就这么多，满足不了所有的房企，我先保容易保的，提高资金实际使用效果，没毛病吧？
但对于困境中的房企而言，在自救中早已把优质资产抵押出去了，剩下的都是难以变现的重资产，甚至是充满争议的有毒资产（例如某“永远大”的房企，和它下属物业公司不得不说的故事…），专项借款可望而不可及。
反映在实务中，从房企项目申请到最终转款过程，有关部门需要漫长而复杂的审核，部分项目人员反馈，开发商资金短缺仍在等待政府资金救助，不确定开工时间，“走流程”的基本时长约为：
8个月。
对于资本密集型的房地产行业而言，8个月的等待意味着什么？
这也是间歇式复工、表演式复工屡禁不止的重要原因——项目负责人就像困在海岛上的鲁滨逊，按时在海边点个卯，等待着一艘不知什么时候才能抵达的救生船。
（三）心情复杂的商业金融机构
相比起政策性银行的专项借款，商业银行的反应普遍谨慎。
2022年11月推出的“金融16条”被誉为“史诗级救市举措”，其中最重要的一点是，鼓励商业银行等金融机构为房企纾困提供配套融资支持：
向专项借款支持项目提供配套融资的，可在贷款期限内不下调风险分类，新发放的配套融资形成不良的，机构和个人已尽职的，可予免责。
监管层的目的很简单：
以专项纾困资金作为启动资金促进项目复工，再以盘活的项目向金融机构再融资，带动社会资金入局，从而真正把房企的正常循环稳定下来，复苏房地产行业正常运转秩序。
出发点很好，但第二步就执行不下去。
政策性银行是由政府创立的、不以营利为目的的金融机构。国开行等政策性银行为房企纾困提供资金，目的是保民生，算的是贯彻政府的社会经济政策，促进社会进步的“社会账”。
可自负盈亏的商业银行呢？它们对资金去向、后续还款更加敏感，对放贷企业的资产质量有着更高要求。
按照正常的银行商贷流程，房企在提出配套资金申请后，银行内部上会前必然要做好资产评估，如果贬值了就必须向房企提出追加抵押物，一来二去贷款项目就得拖时间，搞不好还得做展期，然后陷入了：
“上会—资产评估—追加抵押物—展期”的死循环。
更要命的是，虽然金融16中“尽职可免责”的免死金牌可以抵消“贷款终身追责”的银行紧箍咒，但瞎忙乎半天后“只有风险、不见收益”，哪个贷款部门的人士会积极参与这样的项目啊？
这就形成一个悖论：
理论上，房企复工项目在申请到专项借款后，可以按照1:2的比例向商业银行申请额外的配套融资。但实际上，几乎没有房企能拿到2倍的配套资金。
《经济观察报》曾引用一家头部房企区域负责人的叙述：
我们在河南省获得了超35亿元的专项借款，还有价值10亿以上的待开发地块，但公司仅郑州的一个项目拿到了数千万元的商业银行配资。在咨询当地政府时，对方礼貌地表示，能拿到几千万元就不错了，这在全国都算比较靠前的。
公平地说，国家在万马齐喑的当下投入了巨额的纾困资金，这是很难得的举措。但它仅能带动房企的前期复工工作，却难以撬动商业银行的配套资金，更难以吸引社会资金的投入。最终，预想中的“房企复产、建立内部循环”并未出现，这才是“保交楼”未能持续深入的根本原因。
（四）悲催的项目负责人
颇具黑色幽默的是，在“烈火烹油”的房地产好时光里，房企员工挖空心思请战一线；而在房地产陷入至暗时刻的日子里，被派往一线负责“保交楼”是从业者最大的痛苦。
因为烂尾楼复工的项目负责人，实在是不好当。
首先，无论是监管当局还是房企内部，“纾困资金只能用于项目的工程建设”。这条“一刀切”的纪律是很有必要的，否则划拨的资金还没落地，转眼就被各类神仙扒拉走了。
但反过来看，该纪律其实非常苛刻。例如，负责该项目员工的工资、项目外部欠款、项目运营管理费用等支出，也不能走纾困资金的路子。不得已，不少项目复工的负责人直接就搬进了简陋的售楼处，以节约各项支出。
一位项目负责人自嘲道：
上门讨债的供应商经常质问，明明有纾困资金了为什么仍不还钱？我只能告诉他，纾困资金专项专用，我们的工资都欠了几个月啦。
其次，复产复工所需的资源难以协调。保交楼项目负责人面临的第一个问题就是，楼盘复建需要建筑材料的供应保障，但大部分供货企业担心再次“被套”，参与“保交楼”项目的积极性不高。
即使能说服供应商，但“新老划断”的政策依然回耽误复工进度。所谓新老划断，是指供应商的原有欠款先行搁置，复工后的工程款定期结算。这一招对大中型供应商可能有效，但对于小型供应商以及分包单位而言：
如果旧账得不到偿付，他们是无力垫资去保交楼的。
因此项目复工后，工程的实际进展往往不如预期。
最后，是工程结转前的各方小算盘。保交楼必然涉及债务问题，根据现行法律法规，无论项目烂尾还是复工，债券清偿的优先级如下图所示：
理论上说，保交楼最优先保障的是全款购房者的权利，有限的资金与资源都应用于项目交付。但在实务上，真正贯彻这条原则的项目负责人，是等不来项目竣工那一天的。
例如，施工单位的款项如果不利索地支付，它们必然在最后阶段磨磨蹭蹭，绝不交楼。因为施工方明白，在竣工前对项目卡脖子，负责人只有捏着鼻子把工程款结了；一旦项目竣工了，施工单位的欠款就没人管了。
如果项目负责人试图找新的施工队？那感情好，原施工队以农民工欠薪的名义占着施工场地就是了，新的施工单位根本进不来！
再例如，代工代建的各类单位也有自己的苦衷。在中西部地区，某些房企无力按期复工复建，但又不能直接破产重整（破产后，房企一了百了，受冲击最大的反而是希望保交楼的购房者），于是就引入了城投公司代工代建。
城投公司接手这样注定亏损的项目，自然需要另有补偿。它们指望的，是政府在新的土地拍卖竞标过程中予以地价的折扣优惠，最终达到房企、代工方（城投）、地方政府的协调一致。
这个充满“中国式智慧”的解决方式的确具有可行性。但在房价持续下行、土拍托底遥遥无期的当下，土拍游戏越来越危险，代工方的主观能动性越来越低。某房企投拓负责人说：
原本商定由城投负责代管代建，但签署协议之后，后续事项并没有真落地。
总之，烂尾楼项目复工当然是功德无量的大好事，但对于一线负责人而言，协调各方进展、劲往一处使，这不是一件简单的事。
而保交楼的复杂性，也在于此。
❸ 迷茫的业主们
从以上分析可以看出，保交楼是一个巨大的弥诺陶洛斯迷宫，困在其中的利益相关者都知道，要打破藩篱才有生机，但单凭他们自身力量却很难做到。
这一点，是由经济规律所决定的，不以人的意志为转移。
2022年9月，郑州市印发《“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》。《通知》提出，以停工问题楼盘项目全面持续实质性复工作为化解研判的最终标准，甚至还祭出了“不交钱就追责”的大杀器。
然鹅，在一个月之后取得“145个全面、实质性复工项目”的战绩之后，大部分项目的后续复工进度却不及预期。
10个月过去了，郑州“保交楼”项目的整体交付率仅有11%。
而最早签下保交楼军令状的宇宙房企“永远大”，在2022年共复工了732个保交楼项目，累计交楼30.1万套。
这个使劲浑身解数的复工进度，恰好完成了年初计划（保交楼60万套）的一半。
所以我们明白，2023年3月公布的境外债务重组方案公告中，“永远大”为什么要重点强调：
（公司）未来三年的核心任务，是“复工复产”和“保交楼”。中国恒大争取到超过6800家施工单位和388家材料合作供应商的支持，非严寒地区591个保交楼项目已有效复工…预计未来还需要2500-3000亿元的融资。
我们都知道，尽管许老板肉身还在国内，尽管恒大还没躺平放弃，尽管入驻的工作组兢兢业业地保交楼，但恒大遗留的烂尾楼啊，还需要再借3000亿才有希望搞定…
普及一个冷知识：烂尾楼的现象，虽然是恒大暴雷后才突然成为所有人关注的大事件，但其实，广东省规模最大的烂尾楼，却不是恒大的手笔。
那英与王菲合唱《相约98》的那一年，祖籍潮州的房地产开发商胡耀智携1.2亿元资金逃跑，导致了该年度广州市商品房销冠——澳洲山庄——的资金链断裂，成为广州市规模最大的烂尾楼。
根据2022年黄浦区住建局的公告，澳洲山庄占地1000亩，共有存量房屋193栋，累计销售了2834户。
早在2010年，广州市政府就责令黄埔区成立了烂尾楼专项小组，结果却发现，开发商伪造了一笔债券债务，把相关地块用于转让抵债。因而在20多年的等待与抢救中，尽管广州的房价涨了又涨，但澳洲山庄始终未能盘活。
这可苦了从未放弃的业主。
定居于此的烂尾楼业主在一线城市里过着的“纯天然”的生活：
没有水，业主们就徒步去山里挑泉水；电压不稳，每家就自备一台稳压器；为了防止蛇虫爬进家里，他们每天在房门、窗户撒上硫磺粉…
（澳洲山庄外景，孤单的晾衣绳，是业主们最后的倔强）
一位业主表示，当初他在澳洲山庄买了两套房，用于给母亲和自己养老。项目烂尾后，他们搬了进来，至今已经住了20多年。他最遗憾的事就是：
老母亲没能等到重建之日，最终在山庄内离世，享年100岁。
（小红书上，对澳洲山庄的相关描述）
不知道听到这个消息，本文开头所提及的“福利姬”有没有新的感悟？至少，她还有希望是人住进去，而不是遗像住进去。
至于众多业主们心心念的“保交楼为什么这么难”，这个问题的答案其实是很明显的，只不过大家不相信它是真的，却又生怕它是真的。
这种感觉吧，就好比读小学时，男生把心仪女生弄哭之后，却一脸懵逼地喃喃自语：
还真哭了啊…
难怪在1994年的红磡演唱会上，何勇大声地质问：
是谁出的题这么的难，到处全都是正确答案。是谁啊，是谁？
算了，想不通的问题就不要想，想多了还不利于还放贷。
—（全文完）—
写在后面的话：
1，关于土地财政（例如房企赚来的钱都去哪儿了，ZF与监管机构从中扮演了什么角色…）这些问题当然很重要，但这里空间太小，我写不下。大家多理解。
2，对于制度设计者而言，“保交楼”不是兜底完工，而是以点带面，引导社会资金加入，共建房企资金与业务的内循环。但可惜，这个目的未能达成，也使得保交楼的效果不及预期。
3，1994年红磡现场版的《钟鼓楼》，那就是永远的神，不接受任何辩驳与解释。
觉得有趣，关注公众号：将军箭，不过分吧？
往期精选
28 Jun 2023
点击“分享”和“赞”，感谢你的支持