四十二万港漂都在这儿
在香港，政府每年都会做这么件事：
以物业的租值（物业拿来出租，一年的租金水平）为标准，对全港物业进行一次估值，为的是方便给物业（住宅、写字楼、商铺等）征税。
（图片来源：东网）
每到这个时候，就会有各种“天价铺王”横空出世。
比如铜锣湾景隆街2号的一间迷你铺，30呎（约3平）面积月租26万，曾被评为香港的“租值铺王”。
图片为建筑呎租
（图片来源：东网）
而香港最热闹的铜锣湾、旺角等核心商区，店铺租值更是年年上涨，贵到惨绝人寰……
（图片来源：网络）
但是！今年香港各大商铺租值史无前例的下跌，曾经的香港顶级商业街，竟然一个比一个惨……
铜 锣 湾
要说香港的商业街，一定要从罗素街开始说起，对！就是时代广场门外的那条小街道。
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铜锣湾罗素街连续多年被评为“全球最贵的商业街”，租金吊打纽约第五大道，各大国际知名品牌都以入驻罗素街为荣。
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但今年，罗素街商铺租值整体下跌了30%！
这条街上跌的最狠的就是曾经的“香港铺王”——罗素街59至61号，以前租客是周生生，700呎（约70平）的铺子月租220万。
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但今年这里月租只要62万，跌了整整71%，租给了手表店Daniel Wellington。
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说起罗素街，还不得不提曾经的Prada巨铺，一共3层，占地1.5万呎，铜锣湾知名地标，这条街上最大的铺子之一，每月租金900万，日租30万，实力演绎“财大气粗”。
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但去年2月，不堪天价租金的Prada关闭了这家旗舰店，而自从他结业后这铺子就一直闲置，已经一年多了。
如今这租值跌到多少了呢？只要367万/月。
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再来看罗素街58号，DW旁边的太子珠宝，这个铺子去年租值924万/年，今年大跌35%只有600万。
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还有英皇名下的罗素街22至24号，本来租给了被称为“内衣界爱马仕”的LA PERLA，每月750万，租期5年。
去年9月租约到期后，LA PERLA立马跑路，这个铺子也空到了现在，租值跌到296万/月，比去年下跌了28%。
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当然，铜锣湾最抢眼的铺子还是地铁口的京华中心，就是原来维多利亚的秘密那个位置，上下6层整整5万呎，月租700万。
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但自打维秘破产后，这个铺子就一直空着，而维密据说租约没到期，还欠着房东6个亿.....
可能这个铺子位置好，今年租值也没降太多，606万/月。
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同样离开罗素街的还有劳力士，其租值也由1824万/年，跌到1248万/年。
（图片来源：香港经济日报）
还有罗素街28号，原来租给了科颜氏，每年租金788万，现在变成卖手机配件的了，最新租值510万，下跌34.6%。
手机配件入驻全球最贵商业街，总觉得有些格格不入……
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罗素街附近的记利佐治街更惨，地下1-4号铺，租值552万，比去年少了588万，跌幅高达51.6%，是11年来租值最低的一次。
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中 环
港岛的另一个核心商业区是中环的皇后大道。这条街虽不像罗素街大牌林立，但也聚集了不少的时装品牌、潮流服饰。
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但现在的皇后大道，结业的结业，撤店的撤店，好多都是空铺，灰蒙蒙的玻璃挡板显得有些暗淡无光……
（图片来源：香港经济日报）
皇后大道中59号top shop，去年10月便撤出了香港，它那个两层的大商铺也一直空到了现在，租值由去年的2256万/年，跌到1692万/年。
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同样全面撤出香港的，还有皇后大道中31号的GAP旗舰店，一直没人接手，租值跌了25%。
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还有去年结业的Esprit，它在中环的旗舰店足足有2万多呎，月租240万。
（图片来源：香港经济日报）
但自Esprit撤店后，业主减租50%也找不到租客，现在短租给了Inspire Hub做快闪店，据说月租不到百万。
（图片来源：明报）
尖 沙 咀
尖沙咀的情况比铜锣湾好不到哪去，曾经的广东道汇聚了各大奢侈品牌，门口全是排队的顾客。
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但如今……全是空荡荡的木板围栏。
尖沙咀商业街的空置率高达29.7%，而尖沙咀商铺的租值也跌了30%左右。
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跌幅最大的一家是1881 Heritage G8号铺，本来租给了tiffany做旗舰店。
但tiffany去年3月结业后，这个铺子就空到了现在，租值也一路下滑，前年还是1053万/年，现在只要481万/年！
（图片来源：香港01）
而广东道的恒利大厦地铺，原租客是首饰品牌Folli Follie，去年年中它也申请了破产退出香港。
（图片来源：香港经济日报）
自从Folli Follie撤走后，广东道恒利大厦的租值就一落千丈，从708万一路跌到468万。
旁边的莎莎同样跌了33.89%。
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还有广东道30号的Burberry，前年租值636万/月，今年只有365万/月。
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旺 角
在香港四大核心区中，最惨的还是旺角，租值跌幅40%，简直是对半腰斩，而曾经的旺角地标几乎全都消失不见了……
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旺角家乐坊的H&M，港漂们再熟悉不过了，它三层楼高共5万呎，原月租900万。
（图片来源：香港经济日报）
但去年这个地标没了，商铺也分租了出去，一层给了美国球鞋品牌Foot Locker，一层租给了家居用品店at.home，还有一层成了市集。
这个商铺最新租值7368万，也就是每月614万，比以前跌了31%。
（图片来源：香港01）
同样被港人当作地标的还有Texwood Apple旺角店，这个牌子虽然名气不大，但位置不错，当年还有个“地标铺王”的称号。
（图片来源：香港01）
但这家店最新租值480万，比去年跌了近30%。
自从Texwood Apple全线结业后，这个铺子就一直在放租，始终无人问津，最后业主大放血把月租降到了15万（一年180万），短租给了Baleno。
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旺角跌幅最大的铺子，主要是在西洋菜南街。
（图片来源：东网）
像西洋菜南街的The Body Shop最新租值588万/年，比去年的984万跌了40%。
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还有The Body Shop附近的百老汇，由474万/年跌到284万，跌幅也是40%。
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西洋菜南街56号的爱丽小屋，跌幅39.4%。
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不只租值下跌，旺角的许多商铺很难再租出，为了降低空置期损失，许多业主干脆将价格降到1折、2折，短租给零售商。
（图片来源：香港01）
就拿百宝利商业中心的forever 21来说吧，当初月租260万。
但自打forever 21破产撤店后，业主以每月30万租给了本地时装品牌Barhaus，这个价格差不多是之前的1折......
（图片来源：香港01）
西洋菜南街2J至2Q号，本来租给了内衣店Calzedonia，月租37万，最近短租给了一家卖手机配件的，月租只要8万，是之前租金的2折。
西洋菜南街42号，原租客是药房，月租高达50万，现在改成了杂货铺，月租不到10万。
（图片来源：香港01）
虽然租金回落对租户来说是好事，但同样也反映了香港零售业的危机。比如曾经占据各大旅游旺区的莎莎，一年关了20多家分店。
（图片来源：网络）
曾经的尖沙咀，大街小巷全是服装和化妆品，现在全变成了卖口罩的。
（图片来源：香港01）
据专家所说，即便疫情过去，香港旺区租金想要回升，也要几年时间，而零售业的复苏之路，可能更漫长。
（图片来源：香港01）
不过圈妹最关心的还是，商铺都齐刷刷降租了，港漂们的房租都降了吗？
本文作者
天天被爸妈远程催婚的 @圈妹
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