这些年来看过最可惜的例子之一，是一些年轻人原本很有前途，却受家庭因素影响发展，有点似多年前尹光名曲歌词所描述：“佢老豆原来放贵利，佢阿妈帮手做登记，个仔自然识埋啲人唔三唔四。”（他爸爸是放高利贷的，他妈妈帮着记账，孩子认识的人自然不三不四）
不过，老豆“放贵利”未算最惨，更惨是“借贵利”，兼且“还不起”，令孩子被迫还债，而这份无奈正发生在恒大物业（06666）身上。
中国恒大中心（路透社图片）
恒大物业134亿存款清零
恒大物业自周一起停牌，昨日发布“内幕消息”公告，称该公司在审核2021年业绩时，发现有一笔134亿元（人民币·下同）银行存款，被作为第三方借款的质押保证金，现已遭银行强制执行，公司将会成立独立委员会及委聘专家调查事件。
这份公告短短300多字，“字愈少，事愈大”，有四大重点值得留意：
一、根据恒大物业去年中期业绩，该公司截至当年6月底持有140亿元现金及等价物，总资产和净资产分别为227亿元和119亿元。换言之，此次遭“强制执行”的134亿元款项，相当于恒大物业名下绝大部分现金，约占总资产六成；这笔钱倘未能“解除执行”，该公司将一下子陷入“负资产”，面临破产危机。
二、所谓“强制执行”令人一头雾水，英文版本公告讲法为enforced by the relevant banks。据内地银行业朋友解释，“强制执行”乃由金融机构根据契约和法律，对指定财产采取强制行动，可以是“冻结”，也可以是“没收”，然而恒大物业的公告未讲明该笔款项属于哪种状况。
三、按照公告措词，恒大物业声称在审核2021年业绩时，“发现”这笔款项被作为第三方借款的质押保证金，又谓将会成立独立委员会、委聘专家调查，似乎暗示公司此前“不知情”。
四、134亿元巨款，占公司逾九成现金总额，居然在不知不觉间被第三方用作质押金，恐怕难以令人信服。再者，银行当初接纳这项质押安排，理应需要负责人签名及公司盖章确认，并判断恒大物业与“第三方”具有密切关系。该份公告纵未明言“第三方”身份，但一般猜测很可能是深陷财困的母公司中国恒大（03333）。
物业管理股堪称近年炙手可热新兴板块，大多来自内房股把旗下物管业务分拆上市。相比起地产开发，物管属轻资产业务，毋须太多资本开支，每个月可获得管理费现金收入。
据行业惯例，物管公司跟物业屋苑签署的服务合约通常长达5至10年，生意相当稳定；加上由母公司提供的源源不绝新盘合约，增长前景秀丽。
换句话说，物管股既享受内房行业的巨大规模及增长潜力，又毋须像内房股长期背着高负债风险，“有其利而无其害”，故被视为强劲兼稳健“现金牛”，备受投资者追捧。
尽管内房股股价去年开始节节向下，物管股仍普遍获得20倍以上的市盈率估值，个别物管股市值规模甚至比母公司更大。
整个物管板块恐受拖累
然而，内房股与分拆出来的物管股之间，在股权、管理、业务等方面始终具有密不可分关系。
倘若母公司陷于经营和财务困难，甚至面临破产，同系物管公司虽说已经“独立上市”，却或多或少免不了受到牵连。
例如作为“现金牛”，物管公司在银行户口存有大笔现金，往往可能被“等钱使”的母公司打主意，通过不同方式“借用”还债。
曾经风光无限的内房商如今水深火热、周转不灵、债务缠身，同系物管公司如果循正规渠道打正旗号“借钱给老豆”，随时“冻过水”（失败），势必遭独立股东反对，这种关连交易很难在股东会通过（母公司大股东无权投票）。
因此，不排除有人操作“非正规手法”，例如间接担保安排，变相从阿仔口袋“搬钱”救急。当中若涉及伪造文件或虚假协议，可能属于刑事罪行，真是这样就一身蚁。
在本周一停牌之前，恒大物业市值249亿港元，比母公司中国恒大（218亿港元）更高。但随着多达134亿元人民币现金遭到“强制执行”，而这笔巨款倘未能讨回，恒大物业恐会立刻陷入“负资产”，其复牌（若有机会）后股价令人不堪设想。
更甚者，今次事件难免拖累整个物管板块，令其他物管股投资者不期然也产生类似“老豆借贵利”的忧虑，故恒大物业宜尽快“独立调查”弄个水落石出，让股东安心。
作者：高天佑