一条特别的借钱通道
2022-09-07 星期三
大家都知道，对于房企来说，一旦出现一单债务违约，正常的融资大门也就关上了。
如果还有那么一丢丢求生欲的话，如何才能最大程度地借钱续命，马上就会成为摆在所有出险房企面前，最紧急的一道坎。
出售项目接近半年后，公司决定行使期权，向远东发展买回位于伦敦的Vauxhall Square项目股权。
由此，这笔曾轰动一时的海外交易尘埃落定，被确定为一次变相的“明股实债”。
事情要追溯到今年3月中旬，已经陷入流动性枯竭的富力发了个公告，称将以9500多万英镑的价格，卖掉伦敦Nine Elms Point (九榆树地区)的Vauxhall Square项目。
彼时，Vauxhall Square与相邻的Nine Elms Square项目、伦敦ONE项目三个地块，共同组成了“伦敦富力城”综合体，是富力出海项目资产包中最耀眼的明珠。据第一太平洋戴维斯在2020年底出具的评估报告显示，Vauxhall Square项目的市值被评估为1.65亿英镑——也就是说，富力卖项目，只收回了不到市价的6成，顺便给2021年的年报带去了高达7亿港元的账面损失。看起来，富力为了收回流动性成了个妥妥的“大冤种”，但很少有人留意在当时的公告中，留了有这么一个口子：如今，半年的约定将至，比当时更穷的富力，溢价回购了——根据远东发展披露，这一波操作，会给远东发展带来大约1090万英镑的“净收益”。
所谓的“项目回购权”，其实就是富力以伦敦项目作为抵押，向远东发展拆借的一笔过桥贷款。粗算下来，年化利率大约为11.4%，当然，如果是用IRR计算的话，可就远不止这个数了。
看来，在企业融资渠道近乎丧失的当下，富力确实找到了一条输血的隐秘资金通路。
不过讲真，或许是因为从来都笼罩在“钱紧”的阴云之下，富力对于融资和债务的整体安排，确实走在爆雷房企的前列。在过去的几个月时间，这家房企展现了令人惊讶的债务处理能力。上个月，富力对10只总规模约50亿美元的境外债进行打包展期，把即将到期的美元债合并置换成3笔利率均为6.5%的票据，获得了3—4年不等的喘息时间。成功打响第一枪后，富力又把眼光转向了国内，计划寻求将所有境内债务实施展期。据了解，富力此次境内债的展期方案会分为A、B两组，涉及8只共计134亿元的规模，具体的方案是这个样子的——
有了之前美元债的成功经验，预计这次展期也不会太困难。就，如果境内债也能成功展期的话，富力会开创另一个先河——成为这一轮行业危机中，首个对境内、境外债券分别整体展期，并且对单只债券进行“三展”的出险房企。
不过，我们发现，就算富力为了续命已经尽力了大半年，它还债的鸭梨，依然一点没少——与2021年年报相比，在过去的6个月，富力所欠的钱多了100多亿，一年内要归还的短债增加到了826亿元。但手上的钱却肉眼可见地减少了，加上监管账户等受限资金，只有150亿元出头。
这状况，跟我们在另外一位出险房企——阳光城身上看到的，几乎一模一样。今年4月末，阳光城已到期未支付债务的本金还是300亿元出头。四个月过去了，阳光城不停甩卖项目，但债却越还越多，最近公布的数据显示，未还的本金飙升至近358亿元。而且，我们还发现，如今的富力为了融资，已经完全不在乎利润了。就像我们此前所写的那般，单是一个伦敦Vauxhall Square项目，就亏掉了7亿港元。接下来，富力又大手一挥，卖掉了伦敦One Thames City的50%股权，这一次亏损了18.4亿港元。一顿操作猛如虎后，今年上半年，富力单是在出售资产这块，就亏掉了25亿元，超过当期利润浮亏的三分之一。前天，富力还把当年从老王手上收下的北京万达酒店，也折价出售了——要知道，这些超一线城市的酒店和写字楼一直是富力两位老板的“心头好”，不到万不得已的地步，老板们绝不会把它们摆上货架。当然，这到底是真出售，还是假融资，我们就不得而知了。
所以，对于出险房企而言，割肉式的卖子求生是真的挺难以为继的。想要有正常的经营发展，还得靠融资大环境修复，和销售端的回暖。除了龙湖、美的置业、碧桂园这些优质民企以外，监管层正在考虑以中债增信担保支持的方式，为富力、世茂、金科等其他民企注入流动性。也就是说，爆雷房企的融资，也可能得到国家信用的背书。就说一点吧，从我们现在了解的信息来看，要想获得中债增信，最关键的一条原则是开发商能够提供足够资产作为反担保。但此时此刻，几乎绝大多数出险房企能抵押的资产都枯竭了，一些优质项目早就超融，能拿出来的有效资产少之又少。更重要的是，就算是其中资质最好的优等生龙湖，此前发行的首单“全额担保”中票，额度也不过15个亿。别的不提，我们刚刚说过，富力这一年需要归还的短债数量，可是800多个亿啊……以上为正文，来自熊先生
更多内容，欢迎关注我们的市场号↓↓