记者 | 吴容
编辑 | 牙韩翔
“这里是网红街道，（价格）没办法再压的了……”
李永桦在广州一家房产中介工作，“网红街道”是她最近频繁使用的词汇，用来应对租客对东山口洋房租金的问询。
不同于广州的步行街北京路，也有别于天河商圈，天生带有历史及文艺气息的东山口街区，正凭借其社区与生活方式混合的商业形态，成为眼下广州“网红店”最为密集的地方之一。
几乎每隔几天就会有新面孔门店冒出来，这在东山口已不是什么稀奇的事情。林荫掩映下红砖绿瓦的小洋楼里，你会找到不少“不务正业”的咖啡店，也会看到潮牌店、时尚买手店、中古店、艺术空间及独立工作室等等。
周末，无数年轻人会来到这里打卡——中共三大会址前的逵园、通往明园的“网红斜坡”、曾用作德国领事馆的简园都是出片圣地，一顿“咔咔咔”之后，他们会在附近的咖啡店，开始处理手机中的照片，然后和熟门熟路的小猫玩耍。
很难统计到底吸引了多少人来到东山口。但近年来水涨船高的租金、房价，都足以说明这个街区的走红。李永桦告诉界面新闻，最近两年，东山口红砖小洋房的租金每年都要涨一次，涨价幅度从5000元到10000元不等。
她透露，8月初手头有两栋面积在270平方米的洋房（月租分别为3.5万元和5万元），都很快被租走，一栋用来做摄影工作室，一栋则分租给了三个不同商家。而2016年卖价800多万三层小洋房，现在市场价已经攀升至2700万元左右。
东山口街区的再次蓬勃，离不开其独有的历史底蕴和文艺气息。
在广州，一直流传着这么一句话：“东山少爷，西关小姐。”自明清两代以来，西关一直是大户人家的所在。而东山，则是在清末民初期间，军队训练场和广东咨议局的成立，以及大批华侨回国买地建楼的基础上建立起来。
以恤孤院路、新河浦路为主的路段，集中分布的600多栋花园洋房就是在这一时期建立。这些房子不仅供华侨、军政和官宦人家居住，也有用来作为教堂、学校、医院和慈善协会等。它们在一起形成了广州现存最大的中西合璧低层院落式传统民居群。
1923年起，中共中央迁驻春园办公，筹备召开中共三大，当时的中共中央领导人陈独秀、李大钊、毛泽东等在这里居住和办公，以至于经常有人用“半部广州近代史”来描述这个街区。东山口这样的氛围一直持续到现在，始终和书香气息，市井氛围及人情味交织在一起。
“地下酒吧”庙前冰室几乎是最早来到东山口开网红店，它还有个姐妹品牌“庙前咖啡”。
“老实说，一开始并不觉得这里适合做酒吧、咖啡店，以学校、居民区为主，当时还有一条街是卖旧衣服，谁会大老远跑来喝东西。”其创始人Marcia对界面新闻说。
但当她真正逛过一圈东山口之后，发现这样的地理环境其实很有潜力。“网红店”追求情调，客群有一定的审美需求，对自然宁静的环境也有要求，还要让客人拍得好看。而东山口的建筑和环境被认为符合这样的定位。买手店慶园Vintage Boutique主理人Mac也曾提到，东山口街区的惬意生活氛围和和格局没有受到破坏，这是其它地带难以企及的优势。
“东山口一带的街道有坡度亦有拐弯小巷，给我感觉会比较接近上海与日本。”Vital美学平台（包括提供餐饮类服务、Pop-Up企划等）创始人接受媒体采访时表示。
在地文化创始人沈淑婉认为，年轻一代有这样的需求，其实也是在互联网的普及、线上电商发展到一定程度之后想要回归线下，同时，对于千篇一律购物中心的疲惫，又会让大家转而会开始关注东山口这样的魅力街区，一个可以让你享受土地、阳光和空气的，让人喘口气的场所。她在东山口开了家居空间“橄榄山”、香氛店“白鸟之歌”等多个门店。
而咖啡店成为了顺应消费需求里的一个很好的突破口。
作为舶来品的咖啡，与东山口洋房的建筑风格相契合，随着咖啡文化的普及，这样能带来提供情绪价值的社交场所，很难不被拿来作为网红街区培育的主要业态。
走在东山口街道上，你可以看到captain东山、Sigma Coffee、急急脚㗎啡公司等不少咖啡品牌。除了咖啡店以外，还吸引了潮牌Badmarket、买手店品牌SND及慶园Vintage Boutique等坐落于此，探索时尚、文化与生活的融合的可能性。
这样的街区商业，容易让人联系到上海的老街区，闹中僻静，被法国梧桐覆盖，遍布了大大小小的精品咖啡店、时尚买手店等。但相比而言，上海拥有天然的中西合璧的基因，为街区从业者提供着更为友好的氛围和潜力。
“上海老街区确实值得广州东东山口拿来作为样本参考，但东山口的浪漫氛围有待整体提升，有赖于多方的共同努力，包括入驻商家和有关部门等等。”东山口大车碌咖啡店老板对界面新闻说。
在城市更新里扮演重要角色的管理者，并非没有对于街区的活化做出布局。
今年3月，广州市政府经过1年多的公开征求意见后，出台了《新河浦历史文化街区保护利用规划》，占地面积共62.91公顷的东山口新河浦历史文化街区自此被纳入保护范围。规划之下，围绕着这一区域的城市更新工程也在启动，主要覆盖中共三大会址纪念馆及周边，包括公共空间提升、建筑及围墙立面优化、功能景观照明补充和建筑功能活化等。
同时，引入招商及文旅运营的合作第三方盛高投资，被认为可以为这一街区商业运转提速。
按照盛高投资官方微信号的说法，他们将在保护街区完整性的前提下，吸引文创产业进驻，以文化振兴、品质提升东山新形象。不过，从目前来看，除了投入到东山肉菜市场的改建工程外，并未看到这家公司在街区招商等上的具体动作。
此外，“一方东山”也很快在10月与消费者见面。这个隶属于广东省商业企业集团公司旗下的大楼，在经过整体翻新改造之后，将变成为潮流活力、彰显个性的购物中心，引入品牌包括潮牌wassup、FPA，咖啡品牌.jpg以及餐饮品牌得闲饮茶等，预计会为东山口注入新的商业活力。
尽管如此，东山口的街区活化仍然存在困难。
产权复杂是摆在最前面的问题。Marcia告诉界面新闻，“别看这里一栋栋洋房，它们的产权其实非常分散，可能一栋就有好几个业主，他们大多身居海外，交易起来费劲，沟通时间也长。”产权复杂，交易金额高，维修成本高（动辄牵涉到文物保护问题）和成交周期长等特性，都是老洋房交易中的痛点，也一定程度上拖慢了街区的商业活化进程。
而且这些作为居住用途的老建筑，大多无法使用明火，这让一些餐饮从业者望而却步。
“目前整个东山口，正常拿到餐饮牌照（餐饮许可证和营业执照）的不超过三家，大部分只是拿到了临商证，不能使用明火。”Marcia说。
所谓临商证，指的是临时商业证明，住宅性质的建筑想要从事商业活动，办工商执照的第一步就要拿临商证明，只有拿到了街道给出临时商业用途批复之后，商家才能到工商局备案进而拿到营业执照。这样的限制，大概也解释了为什么东山口现在仍以零售店和不能使用明火的咖啡店、轻餐饮店为主。
除此之外，商家们对于东山口街区的期待还有很多，具体包括加码公共基础的建设，比如在街区周边增设停车场、公共洗手间，同时提供更为明晰的地图或者路牌，方便起到店铺指引作用；街区的道路可以更干净，街区的提升要和周围整体氛围相协调；另外，从宣传层面，仅依靠一家家门店的开业发声，可能声量未必能及得上政府部门的统一发声。
和上海在网红街区的故事一样，东山口的商家们还面临着这样残酷的事实。看起来洋气的店铺，或许大部分根本无法实现盈利。无论是客流量、成本控制还是管理能力，都是考验。更糟糕的是，当疫情来临时，这些店铺也最容易被冲垮。
“不像在购物中心、商场，多少会有免租政策，这里完全没有任何帮助，业主不减租就是没有任何办法。今年6、7月份广州的疫情，这里都有好些家倒闭了，就算给你一个月都撑不下去。抗击能力很差，这就是街铺的劣势。”Marcia说，商家们还在期待着，当疫情等公共事件或危机时，如果政府应该起到一定的引导作用，提供便利，帮助度过难关，才会吸引商家们长期坚守。
广州这座城市，有珠江新城的车水马龙，也有像东山口这样的恬静。一个街区的保存和活化，本质在于呈现特殊的地域文化、历史沉淀、生活方式和文化底蕴基础上，和进驻品牌商户一起共同构筑协同性，并最终形成街区的独有魅力。这也是街区活化的真正价值所在。眼下正回应着创意诉求的东山口，未来还有更多可能性值得期待。
毕竟，东山口的变化才刚刚开始。
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