回答这个问题，要先从上海的教育体制说起。
在2018年以前，上海的小学和初中有一个显著特点：民办的（私立）的小学和初中是显著好于公办的。而民办的小学和初中有两个特点，一个是学费高，一个是可以举办各种入学考试（包括面试）。所以，对于有一定条件的上海家长，都是想尽办法让孩子进私立，而因为报名的人太多，竞争是非常激烈的，所以孩子从小要报名各种辅导班，当然了，幼儿园也必然去私立的。
而在2018年前录取政策上还有一点极其重要，那就是，比如孩子幼儿园毕业今年要上小学，是可以先去报名私立小学的，通过各种笔试面试以后，如果被录取了最好，没有被录取，那就退回来公立的小学按照就近原则录取。相当于私立学校是提前批，录取了最好，不行还可以回公立学校。
所以，在2018年之前，大多数有条件的家庭策略都是准备一套学区房，先各种鸡娃报名私立的，能去私立最好，不行还可以回到第二批公立录取去好的公立学校（虽然公立整体比私立差不少，但是最好的公立也还不错）。
所以，在2018年之前，上海虽然也有学区房概念，但是价格并不算非常离谱。基本上私立的小学和初中拿下了上海至少90%最优秀的那批孩子（除去走体制外去国际学校的）
但是2018年出台了一个政策：公民统招。什么意思呢？意思是，私立的学校依然可以举办各种入学考试，但是公立学校和私立学校一起录取了。比如孩子报名了A私立学校，同时家里还有一套B公立学校的学区房，按照以往，可以报名了A私立，没有录取还可以去B公立。但是2018年的政策意味着，如果A私立没有录取，B公立也没有机会去了（因为公立和私立一起录取，B公立这时候已经招满人了），虽然你有学区房，但是B公立录取满了，这时候极大概率只能被调剂到菜小去了。
而到了2020年，更狠的一招出来了，民办开始摇号。之前民办学校是可以自主招生的，可以举办各种笔试面试，从中挑选最优秀的学生。但是2020年开始不行了，比如A小学今年招生100人，结果报名了200人，那就摇号，谁能进全凭运气。这个政策对民办的打击可以说是釜底抽薪的。过去这些年，民办小学和初中之所以显著好于公立的，核心原因就在于可以通过笔试面试的方式筛选出来最优秀的孩子，但是现在不行了。
这两个策略出来以后意味着什么呢？意味着，如果还想去私立，首先你要参与摇号，你的娃再优秀也没用，运气不好没摇号到也不行。而一旦没有进入私立，那即使有学区房也没用，一样去菜小。
所以，很显然，如果这两个政策持续下去，民办小学和初中肯定受到极大打击。那么，对应的优质的公立小学就要受到追捧，所以学区房价格暴涨了。
虽然现在公办和民办还有差距，但是千万别忘了，小学和初中好不好，最核心的决定条件不是师资力量而是生源，一旦这些优秀的生源转回公办（毕竟不敢赌），那么形势很快逆转。
所以，学区房房价暴涨也就不足为奇了。
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