郁亮1月9日关于“背水一战”的年会演讲又泄露了，上一次泄露是2018年的“活下去”演讲，在周末的房地产舆论场里，关注度是第一位的。
这份演讲整体意思和去年10月份的十六字演讲——“尊重常识 回归常态 阵痛之后 仍有机会”——是一致的《万科长期制胜关键词：“常识”》。但许是因为内部讲话，用词就更加的直接。比如“缩表出清很痛苦”、“背水一战”、“要么死，要么活”、“黑铁时代”、“节衣缩食战时氛围”、“给不了更多钱”等等。
“王冠”之下，历来万科管理层的判断（被视为素来偏悲观）都会被同行做很多理解，多数时候会被看做是万科在故意喊话，让别人“活不下去”。因此，这次也照例有一些观点不认同，认为房地产还是“钻石时代”，或者认为郁亮（一贯的）是在“内部训话”或者吓唬同行。万科之前一直在说房地产还是“白银时代”，现在口风直接变成“黑铁”了，中间的“青铜时代”都直接跳过去了。
事实到底有没有这么惨？
直白说，我是认同郁亮的判断的，房地产行业现在的确是“黑铁时代”。对于至少一半的房企而言，连块“黑铁”都不值了，毛都不是了，你说它是个“锡纸时代”，我都不觉得过分。
从个人感知说，抛开有色眼镜，郁亮的讲话（以及结合着去年10月份的演讲），是完全符合我们作为普通投资者的个人感知的。如果你身在这个行业，或者是房企品牌、营销部门的话，就会知道，郁亮说的那种“痛感”，有多么“切肤”的真实。
比如我身边一些很出色的房地产自媒体同行，去年结束扒拉一下账，发现很多钱“烂账”了，今年一开年就非常的抓狂，非常担忧今年没单做，原本要扩张的心也都歇了。那是肯定的，很多大牌开发商今年的推广费用都是腰斩级别的砍，包括大家平常认为的那些低负债率的开发商。
再如房企，我之前一再说，现在“能正常发工资的开发商就是好开发商”。一点也不是笑言，拖欠、裁员、堵大门……是现在房企内部一点都不少见的新闻。像那些爆雷的开发商，更是在积极的把资产摆上货架供买家挑选——世茂拿出货值700多亿，佳兆业拿出货值800亿的项目，陆陆续续能看到10亿乃至数十亿的资产并购新闻。
再看资本市场就更直观了，尤其是香港“内房股”，这半年来的股价表现都是尼亚加拉大瀑布，根本不存在什么估值调整，但凡有些利空，都是先来个70-80%的暴跌，企业价值直接（近乎）归零。我大概扫了一眼，股价一次性跌个7-8成、累计跌个8-9成，根本不稀奇。比如中国恒大-95%、泰禾集团-92%、新力国际-89%、世茂集团-89%、中国奥园-88%、正荣地产-86%、融创中国-82%、佳兆业集团-87%（都是距离高点最大跌幅）、雅居乐-74%、龙光集团-73%、碧桂园-66%、万科A-54%……
具体的统计表我没有去做，但如果童鞋们比较熟悉港股的话，应该都会耳熟能详。只有那些很少很少的“国家队”，股价没有跌成狗熊。而且，根据现在的市况，你都不知道还有哪家房企搞不准哪天就又给你来个“大跳水”。覆巢之下，无完卵。
这样的场景，在中国地产股的历史上，从来没有过，2008年都没有这么惨。经常看那些国际投行对某家房企的评级，一次性下调个6-7成，刺激的不得了。这样的下跌，可以说等同于当年美国的科网泡沫破灭——彼时也都是直接8-9成往下跌，比如亚马逊（虽然后来它又涨了1万倍）。
资本市场的估值是企业未来价值最直接的映射，我们必须承认，这绝对是“中国有史以来最大的房地产大熊市”，都这样了，你还能说这不是房地产行业的大B盘吗？那些房地产公司现在哪里还有什么价值可言？都跌成仙了，全都按价值归零的方向走。从这个角度，说它现在是“黑铁时代”我都觉得是轻的。全行业的房地产公司，大部分都已经是“命比纸薄”了。
以上是从个人感知的角度看，再进一步判断，行业的“黑铁时代”，我认为更多指的是“房企未来活下来会很艰难”。
我认为万科管理层现在对市场的判断非常的真实，如果你身在行业，看到了上面“有史以来的房地产大熊市”，应该要立即放弃所有的侥幸心。这个行业现在是明显的“覆巢”式行情，如我上次有关“大家都是泥菩萨”的判断所言，冲击是全行业的，指望任何一家房企能够成为“完卵”，可能都需要它有极为高超的战略智慧。
说行业到了“黑体时代”，从字面看，是说房企短期、中长期，都会非常的煎熬。以我理解，这个“黑铁”困境有三层意思。
第一层是“活下去”很难。很多房企现在不是爆雷就是在爆雷的路上，所谓的“爆雷”，就是活不下去，现金流完全枯竭，兑付逾期，外债还不起，房子又卖不掉，躺倒是早晚的事。恒大、世茂、佳兆业，都属于此类。而且，这个冲击不是某家、某时的，而是全行业，以及持续性的。虽然近来政策在放宽，但是销售端恢复太慢，有的房企未必等得到。
这是第一层的意思，就是在这样的环境里，你怎么先确保自己能够“活下去”，这是房企当下最紧迫、最核心的任务。什么“冬天来了，春天还会远吗？”这样的话，都是“毒鸡汤”，冬天来了，春天当然会随后。但是你死了，春天来不来跟你还有什么关系？
第二层，“有质量的活下去”更难。就算房企使尽了浑身解数，勉强能够实现第一层的目标，“活下去”了。但是，像郁亮去年10月说的“奄奄一息的活着”，也是活着。像华为轮值董事长郭平去年底说的（华为要）“有质量的活下来”，也是活着。
谁愿意成为前者呢？
很简单的问题，房企现在为了活着，有风险的会卖资产，并且不可能再有钱买地，即便是没有风险，买地也会大幅压缩，那么未来的长期增长一定会被削弱。从这个角度，未来几年，上市房企的业绩下滑是基本锁定的。比如大家看看世茂集团在去年11月召开的投资人电话会，说的其实就是这个意思。显然，这是2022年大多数房企面临的压力。
大家现在只关心第一层，但是房企的掌舵者同时需要关心第二层。好资产卖掉了，的确是能够“活下来”了，但“未来”也一起卖掉了。像世茂、佳兆业分别拿出来7-800亿的资产出来，一定是经过盘算的。如果未来企业半死不活，在资本市场那也一定是被抛弃的。
打个不恰当的比方，爆雷的房企就像是一个人中风了，活的确能活着了，但下半生的生命如何过得有质量？非常非常的难。如果每天躺在床上要人伺候着才能活下去，我想那个人的内心一定是非常崩溃的。
第三层，持续有含金量的增长会变成极少数。
我认为，“黑铁时代”除了指中短期这一波房企面临的凄惨困境之外，还包含了对未来极为谨慎的展望。行业的大未来，主要在于总需求会萎缩，缩多少现在不好说，但趋势一定是如此。在未来的相当长一段时间里，18万亿可能都是一个大顶。
总需求在未来可能出现的萎缩，这是主导房地产市场发生此番大危机的深层次原因。我上次写《大家都是泥菩萨过河》，现在看来还是成立，真的是想多了。以为国家队可以无限度接盘，直接性的危险出在供给端，但根本性的危险在需求端。
这个长期的趋势叠加中短期的市场危机，套用一个时髦词，一定会让行业发生剧烈的“内卷”，结果一定会让一些曾经是巨头的开发商就此从市场上消失/竞争力丧失。总需求饱和，城市在剧烈分化，有的城市房子没人住，而有的城市房子建得又依旧让人不满意。同时，在结构上，各地集体强化的保障房规模，又会对很多开发商形成挤出。这势必要求开发商要能够在收缩战线、退出一些市场（这会带来业绩下滑的压力）的前提下，实现自身核心竞争力的提升（这会带来成本的上升）。
简单说，就是未来能够在超特大城市做到好产品、好服务的开发商，才有能够活得更好。能级越低、创造活力越差的中小城市，即便你是开发便宜的房子，都可能更加难活。
怎么去判断以及怎么去行动，会是一个非常复杂的全新周期。参考当年日本的三井、大和的案例，中国房地产的新周期，未来能够走过去并且实现持续增长的，一定是极少数。
我理解这是作为低负债龙头之一的万科，为什么在2022年做这样看似“悲观”的判断之因。
说到这里，要辨明最后一个问题。
有些观点认为，未来还是房地产的“钻石时代”，有些城市的房子依然值得买。故此，郁亮有关“黑铁时代”的判断太过悲观，并且不正确。
这其实是在两个频道上谈话。散户习惯性的把企业策略等同于个人策略，把房企在资本市场的估值走势等同于在不同城市的房价走势。
显然不可以简单等同的。
郁亮谈的“黑铁时代”，指的是行业。个人谈的“钻石时代”，指的是城市。企业估值体现在资本市场里，房子的价值体现在城市里。对资本市场，企业的所有权是交易标的。对房地产市场，楼盘的产权是交易标的。背后的底层逻辑在某些时候相似，但很多时候是不同的。
散户买企业的股票，根本上买的是这家公司的生意，关键的指标是看企业在未来的时间周期内能否持续保持创造出更多的价值。而普通人买房子，根本上买的房子背后的城市，关键的指标看那个城市在未来的时间周期内能否持续创造出更多的财富。前者要比后者难太多了，一个伟大的城市可以矗立几百年不倒（比如伦敦），而几百年的企业？……
一家房企的投资如果分散到60个城市，有20个城市在赚钱，20个城市不亏钱，20个城市亏钱，那么表现在整体业绩上，可能业绩就很难看了。企业家没有办法只靠一小部分城市的盈利，来满足股东们的期待。但是如果你买房子，你根本不可能也根本不需要关注60个城市，绝大部分散户只会选1-2个城市买房子，不可能会有人在多达60个城市里都买房子。所以，你只需要确定你买房子的城市，房地产有值得买入的价值，就够了。
当郁亮说，中国的房地产行业进入了“黑铁时代”，不是说中国所有的城市都进入了这个时代，这是两个概念。相反，参照发达经济体的已有事实，越是在“黑铁时代”，不同城市之间的分化、同一城市不同区域之间的分化，越是剧烈。在那一小撮卓越的城市的核心地段，高品质的楼盘在长周期的过程中，依然还是会表现出非常强劲的保值增值性能。
比方说我们看北上广深，尤其是深圳，在最近的经济数据里，深圳的GDP增速是四大城市倒数第一。显示出作为一个外向依存度极高的城市，深圳受到中美贸易战的冲击最为深重。
这一点的确会影响到大家对这座城市房地产的信心（实际上，深圳的房地产已经调整了整整1年），但是如果着眼于未来的长周期，我认为深圳的房地产依然并不存在什么趋势性的大拐点。这一点信心，我们依然也可以在很多已经过了大周期、进入“黑铁时代”的国际都市观察到。
对于未来，我们不需要悲观。相反，乐观是我一直建议坚持的信仰。这轮房地产行业的大调整，无疑也是新一轮房地产大周期的开始。很多企业“价值归零”之后，大家会重新回到同样的起跑线上，重新展开竞争。也许会花很多年，这个竞争才能决出优胜者，现在去做判断，还为时尚早。
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